Diese gängige Praxis ist allerdings nicht rechtens.

Der Vermieter darf in der Regel bis zu sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache die Kaution einbehalten. Der Mieter hat insoweit einen Anspruch auf deren Rückzahlung, als es feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis zustehen. Sprich der Vermieter darf auch einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist für die letzten Betriebskosten zurückbehalten.

Die Kaution dient also dem Sicherungsinteresse des Vermieters.

In Rechtsprechung und Literatur ist ferner allgemein anerkannt, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend gemacht werden  kann, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung vom 22.11.2011 – Az. VIII ZR 65/11. Der Vermieter hat also nicht nur das Recht, die Kaution zurückzubehalten, bis die Ansprüche geklärt sind, sondern hat auch einen Anspruch auf Leistung der zu Unrecht nicht entrichteten Kaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Zahlt jedoch der Vermieter vorbehaltslos die Kaution zurück, kann darin die Anerkennung des Zustandes des zurückgegebenen Mietobjektes als vertragsgemäß gesehen werden bzw. kann dies als Verzicht auf etwaige Forderungen durch den Vermieter ausgelegt werden, wenn vorher über die Kaution abgerechnet wurde.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Es kommt nicht selten vor, dass Mietverhältnisse zwar auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, diese jedoch erst nach einer bestimmten Zeit (ordentlich) kündbar sind.

Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 120/11 – erneut bestätigt.

Vorliegend enthielt der Mietvertrag über Wohnraum folgende Klauseln:

“Ziffer 3. Mietzeit: Ab dem 01.11.2007 Unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!”

Ziffer 4 des Mietvertrages enthielt zur Höhe der Miete eine Staffelmietvereinbarung. Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Dezember 2008 zum 31. Dezember 2008. Die Vermieterin widersprach der Kündigung unter Hinweis auf die Vereinbarung in Ziffer 3 des Mietvertrags.

Zu Recht.

Bei Staffelmietvereinbarungen ergibt sich die Möglichkeit, das Kündigungsrecht des Wohnraummieters für höchstens vier Jahre seit dem Abschluss dieser Vereinbarung auszuschließen, bereits aus dem Gesetz.

Andernfalls ist ein einseitiger Kündigungsverzicht zulasten des Mieters nur im Wege einer Individualvereinbarung zulässig.

In Formularverträgen setzt die Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses voraus, dass sich der Vermieter ebenfalls bindet; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, wie der BGH in seinem Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04 – entschieden hat.

Wie auch der VIII. Senat des BGH in seinem Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 – ausführte, ist die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses in Anlehnung an die Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB (Kündigungsausschluss bei Staffelmietvereinbarungen) zu ziehen und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht ausgeschlossen werden.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

- höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen.

- Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. 

Veräußert der Vermieter das Mietobjekt, gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber über. Das Mietverhältnis bleibt nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ bestehen.

In diesem Sinne besteht grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter  auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung  der Kaution erlischt dieser Anspruch.

Das hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung vom 07.12.2011 – VIII ZR 206/10 – bestätigt. Von diesem Grundsatz besteht jedoch dann eine Ausnahme, wenn es das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden gebietet.

Vorliegend verpflichtete sich der Mieter gegenüber der früheren Vermieterin zu einer Kautionsleistung, die er auch erfüllte. Nach der Veräußerung des Mietobjektes erstattete ihm diese die Sicherheit zurück.

Der Mieter weigerte sich nun, die Kaution erneut, diesmal an die Rechtsnachfolgerin zu leisten.

Zu Unrecht.

Nach Treu und Glauben war er dazu verpflichtet. Der Bundesgerichtshof konnte vorliegend keinen vermieterseitigen Verzicht auf die Kaution feststellen, da die Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens erst dann erfolgte, nachdem dem Mieter mitgeteilt worden war, dass die Erwerberin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf diese zuzustimmen.

Es sei treuwidrig, wenn der Beklagte sich einerseits darauf berufe, dass die Erfüllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die freiwillige Auszahlung durch den Eigentümer nicht zu einem Wiederaufleben geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertragung verweigere, so das Berufungsgericht, dessen Rechtsauffassung sodann höchstrichterlich bestätigt wurde.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen mehrheitlich die Sanierung und Erweiterung des gemeinschaftlichen Schwimmbades. Gleichzeitig wurde eine nach Miteigentumsanteilen bemessene Sonderumlage für diese Maßnahmen beschlossen. Ein Miteigentümer, der beiden Beschlüssen nicht zustimmte, focht sodann diese an. Da seine Klage verspätet war, wurde sie abgewiesen. Der Beschluss war demnach bestandskräftig.

Die sodann durch die Mitgliederversammlung genehmigte Jahresabrechnung enthielt auch die Gesamtkosten für die Sanierung sowie Erweiterung des Schwimmbades ohne jede Differenzierung. In Einzelabrechnungen wurden die Kosten auf die jeweiligen Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt. Nunmehr wandte sich der Miteigentümer, der seine Zustimmung verweigert hatte, auch gegen diesen Beschluss. Das angerufene Amtsgericht bestätigte den Kläger in seiner Auffassung und erklärte den Beschluss für ungültig. Auf die Berufung der Beklagten wies das Landgericht demgegenüber die Klage ab. Auf die Revision des Klägers wurde nunmehr in seinem Sinne entschieden.

Da es sich bei der Erweiterung des Schwimmbades um eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG handelt, ist der Miteigentümer, der dieser baulichen Maßnahme nicht zustimmt, auch nicht verpflichtet, die damit verbundenen Kosten zu tragen, so der Gesetzeswortlaut von § 16 Abs. 6 S. 1, 2 HS WEG.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts löst die Bestandskraft des Beschlusses auch keine Fiktion der fehlenden Zustimmung aus. Vielmehr muss der entsprechende Miteigentümer die Durchführung der darin beschlossenen baulichen Maßnahme dulden. Sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt, besteht keine Bestandskraft diesbezüglich.

Demnach und da sich der Kläger rechtzeitig gegen die genehmigte Jahresabrechnung wandte, musste er die entsprechenden, auf ihn entfallenden Kosten nicht tragen.

Der Bundesgerichtshof sah vorliegend auch keinen Raum für eine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung der Kostenfreistellungsnorm des § 16 Abs. 6 S. 1, 2 HS WEG.

WK Legal berät und vertritt sowohl Wohnungseigentümer als auch WEG in sämtlichen immobilienrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

In einem neulich vom BGH (Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11) entschiedenen Fall wurde das Mietverhältnis durch den Mieter „wegen Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum Ende September gekündigt. Der Mieter zog bereits Ende Juni aus und bot der Vermieterin die Wohnungsschlüssel an. Nachdem die Vermieterin die Rücknahme verweigerte, warf  er diese in den zu der Mietwohnung gehörenden Briefkasten. Die “offizielle”  Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Vertragsparteien am 1. Oktober.

Da nicht die Beendigung des Mietverhältnisses, sondern die Besitzerlangung durch den Vermieter Voraussetzung für den Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist ist, vertrat der Mieter die Ansicht, die Vermieterin durch die Aushändigung der Wohnungsschlüssel in Annahmeverzug gesetzt zu haben.

Zu Unrecht. Denn jedenfalls ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen. Die Vermieterin ist durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort  “an der Haustür” entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Mieter angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten, so der Bundesgerichtshof.

Da die Vertragsparteien kurz  nach der gescheiterten Schlüsselübergabe einvernehmlich einen  “offiziellen” Übergabetermin vereinbarten und in der Folgezeit auch einhielten, bestand auch kein Anlass, die Vermieterin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche nach Treu und Glauben so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits Ende Juni und somit drei Monate vor der offiziell erfolgten Übergabe erhalten, führte der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs weiter aus.

Maßgeblich für die Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft war vorliegend der offizielle Übergabetermin am 1. Oktober. Mit der am 19. März des darauf folgenden Jahres erfolgten Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen hielt die Vermieterin die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ein.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Vorliegend begehrten die Mieter einer Altbauwohnung von dem Vermieter die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung. Die angemietete Wohnung war in drei Zimmern mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer war nicht beheizbar. In der Toilette befand sich ebenfalls keine Heizung, im Bad war eine Elektroheizung installiert und in der Küche ein GAMAT-Außenwandheizgerät.

Nachdem der Vermieter den Einbau ablehnte, entschieden sich die Mieter, diese Modernisierungsmaßnahme auf eigene Kosten vorzunehmen. Hierzu benötigten sie jedoch die Zustimmung des Vermieters, die er ebenfalls ablehnte.

Zu Recht.

Der Vermieter ist grundsätzlich weder selbst zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts, noch zur Erteilung seiner Zustimmung zur Vornahme solcher Maßnahmen durch den Mieter verpflichtet. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf. Dem Vermieter ist es demnach bis zur Grenze der Rechtsmissbräuchlichkeit freigestellt, eine derartige Erlaubnis abzulehnen.

Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter dabei den Interessen der Mieter, den Komfort der Wohnung ihrerseits durch eine Investition in deren baulichen Zustand zu steigern, keinen Vorzug gegenüber den eigenen finanziellen Interessen einräumt, so der Bundesgerichtshof.

Mietrechtlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Mit einer weitergehenden Pflicht – etwa zur Modernisierung in einem nicht von ihm bestimmten Zeitpunkt – wäre eine erhebliche Einschränkung seiner grundgesetzlich gewährleisteten Entscheidungsfreiheit sowie Befugnis als Eigentümer verbunden, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Um einen Reisenden vor Risiken wie Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Reiseveranstalters zu schützen, hat auch der deutsche Gesetzgeber durch die Umsetzung des Art. 7 der Pauschalreiserichtlinie in § 651k BGB eine gesetzliche diesen Schutz gewährleistende Grundlage geschaffen.

Demnach ist der Reiseveranstalter erst dann zur Entgegennahme von Vorauszahlungen berechtigt, wenn dem Reisenden ein unmittelbarer Anspruch insbesondere auf Rückerstattung des gezahlten Reisepreises gegen den Versicherer / Kundengeldabsicherer verschafft und ein ordnungsgemäß erstellter Sicherungsschein ausgehändigt wird.

§ 651k Abs. 1 BGB lautet:

Der Reiseveranstalter hat sicherzustellen, dass dem Reisenden erstattet werden

Neulich musste der Bundesgerichtshof über einen Fall entscheiden, in dem eine gebuchte und bezahlte Kreuzfahrt mangels Nachfrage nicht stattfand. Besonders hierbei war, dass der Reiseveranstalter erst später Insolvenz anmeldete. Der Versicherer wollte nunmehr den geleisteten Reisepreis nicht zurückerstatten, in dem er sich darauf berief, dass die Reise nicht infolge Zahlungsunfähigkeit bzw. Insolvenz des Reiseveranstalters, wie dies § 651k BGB voraussetzt, sondern mangels Nachfrage ausgefallen ist.

In seiner Pressemitteilung stellte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 02.11.2011 – X ZR 43/11) hingegen klar:

„Ein Reisender, zu dessen Gunsten ein Reisepreisversicherungsvertrag gemäß § 651k des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossen worden ist, ist damit – so der BGH – auch gegen das Risiko abgesichert, dass nach einer Absage der Reise durch den Reiseveranstalter sein Anspruch auf Rückzahlung des vorausbezahlten Reisepreises aufgrund der Insolvenz des Reiseveranstalters nicht mehr realisiert werden kann.“

Dies wurde mit dem Sinn und Zweck des Art. 7 der Pauschalreiserichtlinie begründet, dessen Vorgaben auch der deutsche Gesetzgeber vollständig umsetzen wollte. Eine Kausalität der Insolvenz für den Reiseausfall muss daher weder nach europäischen noch nach deutschem Recht bestehen, es reicht vielmehr aus, dass infolge der Insolvenz dem Reisenden vom Veranstalter der vorausgezahlte Preis für die ausgefallene Reise nicht erstattet werden kann und der insolvente Reiseveranstalter naturgemäß auch zur Durchführung der Reise nicht mehr in der Lage ist, so der Bundesgerichtshof.

In den allgemeinen Versicherungsbedingungen, die Bestandteil des vorliegenden Reisepreisversicherungsvertrages waren, wurde ebenfalls auf die gesetzliche Regelung Bezug genommen. Der Versicherer musste also den geleisteten Reisepreis zurückerstatten.

WK Legal berät und vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in sämtlichen reisevertragsrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Mieter lassen häufig die Wohnung auf eigene Kosten renovieren. Nicht selten müssen sie dann feststellen, hierzu nicht verpflichtet gewesen zu sein. Zu spät?

Wie neulich der Bundesgerichtshof (Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10) entschieden hat, gilt für Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Mieter ließen in dem vorliegenden Fall die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses renovieren, da sie davon ausgingen, hierzu verpflichtet zu sein. Später erfuhren sie, dass die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wegen der starren Fristenregelung unwirksam war. Die auf Erstattung der Renovierungskosten gerichtete Klage reichten sie innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist ein.

Der Vermieter berief sich dennoch auf Verjährung und begründete dies mit der Regelung des § 548 Abs. 2 BGB. Demnach verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Auffassung und führte aus, dass darunter alle Aufwendungen zu verstehen sind, die das Grundstück in seinem Bestand verbessern. Hierzu gehören auch Schönheitsreparaturen. Ohne Relevanz ist die rechtliche Einordnung des von dem Mieter geltend gemachten Anspruchs. Auch bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen einer Endrenovierung, die der Mieter aufgrund vermeintlicher Verpflichtung durchführt, verjähren somit innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist.

Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über die im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache stehenden Ansprüche erreicht werden soll.

Praxistipp für den Vermieter: Macht der Mieter eine derartige Forderung nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses geltend, ist stets die Erhebung der Verjährungseinrede zu empfehlen.

Praxistipp für den Mieter: Lassen Sie Ihren Mietvertrag auf unwirksame Klauseln überprüfen, so dass ein etwaiger Anspruch auf Rückerstattung von zu Unrecht aufgewandten Kosten rechtzeitig geltend gemacht werden kann.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Wegen des grundsätzlichen Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist bei der Fassung von formularmäßigen Dekorationsklauseln stets Vorsicht geboten. Eine Reduzierung der unzulässigen Klausel auf das gerade noch zulässige Maß wird grundsätzlich abgelehnt.

Neulich hatte der Bundesgerichtshof über einen Fall zu entscheiden, in dem die Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde. Wie die Vorinstanz feststellte, handelte sich bei der Klausel um keine unzulässige Bedarfsklausel, die dem Mieter auch keine unbedingte Endrenovierungspflicht auferlegte. Ebenso wenig war eine unzulässige Kombination von Anfangs- und Endrenovierungspflicht darin zu sehen.

Ein Teil der Klausel lautete jedoch:

„… Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwänden sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände…“

In diesem Zusammenhang führte der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung fort, nach der eine formularmäßige Klausel, die die Pflicht des Mieters zum “Weißen” von Decken und Wänden – also zur Vornahme eines Anstrichs mit weißer Farbe – begründet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Die Klausel sei dahin auszulegen, dass der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss. Dies schränke ihn jedoch in seiner persönlichen Lebensgestaltung ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe (BGH, 29.09.2011 – VIII ZR 47/11).

Eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen wäre demnach – insgesamt – unwirksam, weil sie eine den Mieter unangemessen benachteiligende Farbvorgabe für die Ausführung der Dekoration enthält, so der BGH.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Sprich Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Den Eigenbedarf muss der Vermieter anmelden und begründen – bereits in dem Kündigungsschreiben sind die Tatsachen anzuführen. Sollte ihm der Beweis dessen gelingen, wird der Mieter immer noch nicht schutzlos gestellt. Fällt zum Beispiel der Mieter unter einen Härtefalltatbestand, kann er der Kündigung widersprechen.

Die Kündigung kann ferner wegen Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn dem Vermieter eine weitere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese erneut vermieten will. Zwar ist die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Bietet er jedoch die andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung dem gekündigten Mieter nicht an, ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unberechtigt und somit unwirksam. Das entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 und begründete es mit dem starken Eingriff in die Lebensführung des Mieters von Wohnraum.

Interessant erscheint auch ein Fall, über den der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10 zu befinden hatte. Es handelte sich ebenfalls um die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Zur Verwaltung ihres Vermögens gründeten zwei Eheleute eine GmbH & Co.KG. Vermieterin war also die Personenhandelsgesellschaft, wobei die Eheleute die einzigen Kommanditisten waren. Der Ehemann war ferner Geschäftsführer der Komplementär-GmbH. Die Kündigung wurde mit dem Eigenbedarf der Eheleute (also der Gesellschafter) begründet. Der Bundesgerichtshof kam zu der Auffassung, dass die Kündigung unwirksam war, da einer GmbH & Co.KG der Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden könne.

Anders verhält sich in dem Fall, wenn die Vermieterin eine GbR ist. Ausweislich höchstrichterlicher Rechtsprechung könne der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zugerechnet werden (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06).

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ist zwar die formularmäßige Abwälzung der Kosten  für Instandsetzung und Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerberaummieter nur dann wirksam, wenn die Klausel eine Beschränkung der Höhe nach enthält (BGH, Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 158/01).

Anders verhält sich aber mit den Kosten der Verwaltung.

Mit Urteil vom 04.05.2011 (XII ZR 112/09) entschied nun der XII. Senat des BGH, dass die formularmäßige Vereinbarung über die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“, die bei der Gewerberaummiete gewöhnlich ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters begründet, auch wenn keine Begrenzung der Höhe nach festgelegt worden ist. Eine solche Klausel ist weder überraschend, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot.

Vor überhöhten Verwaltungskosten ist der Mieter durch das von dem Vermieter zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Demnach können Kosten lediglich bis zur Grenze des Ortsüblichen umgelegt werden. Da der Mieter die ortsüblichen Gegebenheiten kennt, ist er auch in der Lage, die auf ihn zukommende Forderung einzuschätzen.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Nach der Norm des § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Durch die Vorschrift wird die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts bezweckt. Dem Vermieter ist es nämlich zumutbar, die Mietsache alsbald nach Rückgabe auf Schäden zu untersuchen und etwaige Ansprüche innerhalb dieser sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend zu machen.

Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann sich ein Mieter ebenfalls gegenüber einem mit dem Vermieter nicht personenidentischen Eigentümer auf die kurze Verjährungsfrist in gewissen Fällen berufen. Dies ist z.B. dann möglich, wenn der Eigentümer dem Vermieter die Überlassung des Mietgegenstandes an den Mieter gestattet hat oder auch in Fällen einer engen wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Eigentümer und Vermieter. Aus der Sicht des Mieters ist in diesen Situationen die Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter rein zufällig.

Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten kann allerdings auf Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums keine Anwendung finden, so neulich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29.06.2011- VIII ZR 349/10).

In diesem Fall sollen die Mieter den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl bei ihrem Auszug beschädigt haben. Diese wurden sodann auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Sie beriefen sich hingegen auf Verjährung, zu Unrecht.

Der Bundesgerichtshof begründete vorliegend die Nichtanwendung des § 548 Abs. 1 BGB damit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht etwa dem „Lager“ des Vermieters zuzurechnen ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe vielfach keine Kenntnis vom Auszug eines Mieters eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie habe demgemäß auch keine Veranlassung, das dem Mieter zum Mitgebrauch überlassene Gemeinschaftseigentum wie Hauseingangsbereich, Treppenhaus und Aufzug zeitnah zum Auszug oder der Rückgabe der Wohnung zu untersuchen.

Die WEG kann demnach den Mieter einer Eigentumswohnung auf Ersatz etwaiger am Gemeinschaftseigentum entstandener Schäden innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren in Anspruch nehmen.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter und Wohnungseigentümer in sämtlichen miet- sowie immobilienrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Beabsichtigte Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie hat der Mieter nur dann zu dulden, wenn diese form- und fristgerecht angekündigt werden.  

Welche Anforderungen werden an dem Inhalt einer Modernisierungsankündigung gestellt?

Die geplanten Maßnahmen müssen nur nach der Art konkret bezeichnet werden. Hinsichtlich des Umfangs, Beginns sowie der Dauer genügt die voraussichtliche Angabe.

Für eine Maßnahme ist jedoch eine einheitliche Mitteilung erforderlich.

Wie das AG München in seinem Urteil vom 26.04.2010 unter dem Az 424 C 19779/09 entschied, würde der Mieter auf nicht hinnehmbare Weise benachteiligt, wenn die erforderlichen Informationen stückweise mit verschiedenen Schriftsätzen im Laufe mehrerer Monate ihm zugingen. Das Nachholen der Angaben im Prozess allein kann nicht ausreichend sein, um eine Duldungspflicht des Mieters auszulösen. Der Vermieter kann die Modernisierungsankündigung während des Rechtsstreits entweder dadurch nachholen, dass er außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersendet und diese in den Prozess einführt. Alternativ kann er die Modernisierungsankündigung in einem Schriftsatz innerhalb des gerichtlichen Verfahrens mitteilen. Der Schriftsatz muss aber eine Modernisierungsankündigung enthalten, also alle Voraussetzungen erfüllen, die auch eine vorprozessuale Modernisierungsankündigung erfüllen muss.

An den Inhalt des Ankündigungsschreibens dürfen jedoch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden, so auch neulich die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH – Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 242/10).

Ausweislich der Pressemitteilung Nr. 147/2011 des BGH hat der VIII. Senat am 28.09.2011 entschieden, „dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird“. 

Die Vermieter beabsichtigten vorliegend, an der Westseite des Miethauses Balkone anzubringen. Der Mieter wurde auf Duldung dieser Maßnahme verklagt. Hierzu wurden die  durchzuführenden Baumaßnahmen stichwortartig, und zwar unter anderem “Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich”, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung, schriftlich angekündigt. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Nach dem Bundesgerichtshof genügt es, „wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat“.

Ergo: „Wer am besten dulden kann, der kann am besten handeln“. Samuel Smiles

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter, so hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 06.07.2011 entschieden (BGH VIII ZR 340/10).

In dem vorliegenden Fall beanstandeten die Mieter die Betriebskostenabrechnung betreffend die Müllabfuhrgebühren, und zwar unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. veröffentlichten „Betriebskostenspiegel für Deutschland“. Nach Ansicht der Mieter war die Vermieterin berechtigt, lediglich € 185,76 und nicht, wie geschehen, den fast dreifachen Betrag in Ansatz zu bringen. Sie beriefen sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit können Kosten, soweit sie unnötig oder unwirtschaftlich sind, nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Behauptet der Mieter, dass der Vermieter bei der Berechnung und Umlage der Nebenkosten nicht ausreichend Rücksicht auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis genommen und somit gegen seine Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis, den Mieter von unnötigen Kosten freizuhalten, verstoßen hat, muss er dies dartun und belegen können.

Der Verweis auf den „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ ist in diesem Zusammenhang nicht ausreichend. Wie der Bundesgerichtshof ausführt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast mit der Behauptung nicht, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu, so die Begründung durch die Rechtsprechung.

Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters ist auch nicht einzuschränken, weil nicht nur der Vermieter die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit seines Kostenansatzes notwendigen Kenntnissen und Informationen hat, sondern auch der Mieter das Recht hat, die für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters maßgeblichen Belege einzusehen. Der Mieter kann also die Kostenkalkulation des Vermieters nachvollziehen, indem er sich die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen vorlegen lässt. Bei durch Bescheid festgesetzten öffentlich – rechtlichen Gebühren und Abgaben oder bei der ortsüblichen Entlohnung eines Hauswarts handelt sich um objektive Gegebenheiten.

Den Vermieter trifft also regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes, so der BGH in seinem Urteil.

Der Mieter kann sodann die einzelnen Kostenpositionen überprüfen. Ihn trifft allerdings die Pflicht, die für ihn günstigen Tatsachen substantiiert vorzutragen und zu beweisen, sollte er die Ansicht vertreten, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat.

Einwendungen gegen die einzelnen Kostenpositionen kann der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erheben. Zuvor muss jedoch der Vermieter seinerseits, dem Mieter eine formell ordnungsgemäß erstellte Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt haben.

An die formell ordnungsgemäße Erteilung einer Betriebskostenabrechnung werden an sich geringe Anforderungen gestellt. Diese muss regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung notwendig ist.

Sollte die Abrechnung diesen Anforderungen nicht entsprechen, ist sie mangelhaft und somit unwirksam. Eine Nachholung der unterlassenen Angaben kommt auch nicht in Betracht, sollte die dem Vermieter zur Erteilung der Abrechnung eingeräumte Jahresfrist verstrichen sein. Eine etwa darin ausgewiesene Nachforderung des Vermieters wird also nicht fällig bzw. kann auch nicht mehr fällig gestellt werden.

Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Urteil des BGH vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10) greift der gesetzliche Einwendungsausschluss hinsichtlich der Kostenpositionen nicht, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. Die Einwendungsfrist wird in diesem Fall nicht in Gang gesetzt und der Mieter ist weiterhin berechtigt, auch nach Ablauf der laut Gesetz vorgesehenen zwölf Monate Einwendungen gegen diese Abrechnungspositionen zu erheben.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Nach der Durchführung einer Maßnahme, die zu einer Wohnwertverbesserung oder auch zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser führt – sprich einer Modernisierung – ist der Vermieter berechtigt, höchstens 11 % des Modernisierungsaufwandes auf die Miete umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Es ist jedoch Vorsicht geboten! Reine Renovierungs- bzw. Instandhaltungskosten dürfen bei der Berechnung einer Mieterhöhung nicht mit einbezogen werden. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten sind von dem Vermieter ebenfalls von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen.

Der Vermieter muss die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen konkret bezeichnen und die dafür angefallenen Kosten mitteilen sowie den Schlüssel für die Verteilung der umgelegten Kosten auf die einzelnen Mieter angeben und erläutern. Nur in diesem Falle ist eine Mieterhöhungserklärung wirksam. Gegenüber dem einzelnen Mieter erfolgt sie in Textform – also auch per E-Mail möglich. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Kündigt jedoch der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Der Wohnraummieter kann also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen.

Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter?

Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden, es sei denn diese stellen eine nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bzw. für die dauerhaft in seinem Haushalt lebenden Personen dar. Neben Kriterien wie dem Ausmaß der Belästigung, den baulichen Folgen sowie vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters ist auch die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Bei der Interessenabwägung kommt es auf den Einzelfall an. Eine Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 Euro monatlich brutto ist zwar erheblich, wie der BGH in seinem Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10 – bestätigt,  daraus ergibt sich jedoch angesichts des Nettoeinkommens der Mieterin von monatlich 1.600 € keine unzumutbare Härte.

Unberührt bleibt jedoch ein Mietminderungs- wie auch Schadensersatzrecht des Mieters für die Dauer der Durchführung der baulichen Maßnahmen, sofern der Gebrauchswert der Wohnung hierdurch beeinträchtigt wird. Eine Mängelanzeige muss auf jeden Fall erfolgen, um die Mietminderung wirksam durchsetzen zu können.

Soweit der Mieter Aufwendungen in Erfüllung der Duldungspflicht macht, muss der Vermieter diese ersetzen. Der Mieter kann auch Vorschuss hierfür verlangen.

Den Vermieter trifft eine Wiederherstellungspflicht, wenn durch die Modernisierung vermeidbare Verschlechterungen der Mietsache eingetreten sind (LG Bonn, WuM 90, 388). Dies ist eine Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag selbst. Der Vermieter muss die Wohnung nach der Modernisierung wieder in einen gebrauchsfähigen, vertragsgemäßen Zustand versetzen, also auch die Maler – und Tapezierarbeiten sowie Reinigungsarbeiten durchführen. Diese Kosten stellen grundsätzlich keine Modernisierungskosten dar, die umgelegt werden können.

In diesem Zusammenhang ist jedoch eine aktuelle Entscheidung des BGH erwähnenswert. Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 173/10) zählen also zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen auch Aufwendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. BGH begründet dies damit, dass es sich hierbei nicht um einen allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsaufwand handelt. Im konkreten Fall war eine Beschädigung der Tapete durch den Einbau von Wasserzählern nicht zu vermeiden. Das Gericht führte weiterhin aus, dass die Kosten auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden können, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen erstattet hat.

Der Mieter kann schließlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.

Muss der Vermieter dem Mieter die Modernisierung vorher ankündigen?

Der Vermieter muss spätestens 3 Monate vor Beginn der Baumaßnamen dem Mieter die beabsichtigte Baumaßnahme sowie die geschätzte Dauer genau erläutern. Die Mitteilungspflicht dient zwar dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen. Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist jedoch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht angekündigt hat, so BGH in seinem Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10. Versäumt also der Vermieter, seiner Ankündigungspflicht nachzukommen, hat dies auf die Wirksamkeit des späteren Mieterhöhungsverlangens keinen Einfluss. Bloß die Frist, ab der die neue erhöhte Miete zu zahlen ist, verlängert sich um weitere 6 Monate.

Um wie viel darf die Miete steigen?

Das Gesetz lässt eine Erhöhung der Jahresmiete von höchstens 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten zu. Der Vermieter kann jedoch die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung nur insoweit  erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Dem Vermieter steht in diesem Zusammenhang kein Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Arbeiten zu, wie BGH in seinem Urteil vom 17. Dezember 2008 – VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) ausführt. In dem konkreten Fall war nur der Ausbau eines Unterschranks und des Geschirrspülers sowie  der Abschlussleiste der Arbeitsplatte – und entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht die Demontage der gesamten Arbeitsplatte – erforderlich, um den Wasserzähler in der Küche zu montieren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisierung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuerlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tragen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind.

Und lassen Sie sich als Mieter stets eine Rechnung vorlegen.

Das AG Schöneberg hat in seinem Urteil vom 25.03.2011, 19 C 474/09 entschieden, dass die Umlage der Kosten auf den Mieter nur dann gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter die entsprechenden Rechnungen auch tatsächlich ausgeglichen hat. Hierzu hätte die Vermieterin den Mietern Einsicht in entsprechende Unterlagen gewähren müssen, aus denen sich die Bezahlung der einzelnen Rechnungen ergibt. Da dies nicht getan wurde, konnte das Mieterhöhungsverlangen nicht durchgesetzt werden.

Modernisierungen sind also im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu dulden. Nicht dagegen – unangemessene Luxusmodernisierungen, diese sind keinesfalls berechtigt.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Die Sperre des Mobilfunkanschlusses stellt der Sache nach die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts dar. Insbesondere von § 320 Abs. 2 BGBweicht die Klausel Nr. 11.2. zum Nachteil des Kunden ab. Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der noch zu erbringenden Mobilfunkdienstleistungen steht der Beklagten danach nicht zu, wenn nur ein verhältnismäßig geringfügiger Teil der Gegenleistung noch offen steht. Dies kann bei einem Verzug mit einem Betrag von 15,50 Euro, der nach der Klausel die Sperre rechtfertigt, nicht ausgeschlossen werden. Dabei hat der Senat insbesondere in Betrachtung gezogen, dass der Gesetzgeber in § 45k Abs. 2 Satz 1 TKG für die Telefondienstleistungsunternehmen im Festnetzbereich als Voraussetzung für eine Sperre den Betrag von 75 € festgelegt hat. Der Bundesgerichthof hat diese gesetzgeberische Wertung im Rahmen der Kontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf Verträge über Mobilfunkdienstleistungen für übertragbar gehalten. [Quelle:BGH]

Gleichwohl stellte das Gericht fest, dass Klauseln in Mobilfunkverträgen, die das Risiko für den Missbrauch einer SIM Karte dem Kunden auferlegen, nicht gegen die Inhaltskontrolle der §§ 305 ff BGB verstoßen. Allerdings seien auch die Sorgfaltspflichten an den Kunden nicht zu weit zu fassen.

Kunden von Mobilfunkanbietern, denen eine kostenpflichtige Sperrung ihrer SIM Karte auferlegt wurde, ist zu raten, diese Kartensperrung überprüfen zu lassen, um ggf. bereits entrichtete Kosten zurückzuverlangen. Auch sollten neue Allgemeine Geschäftsbedingungen, die voraussichtlich in den nächsten Tagen versandt werden, auf eine diesbezügliche Klausel hin überprüft werden.

Die AOK Plus, die Allgemeine Ortskrankenkasse für Sachsen und Thüringen, hatte sich im Jahr 2003 gegenüber der Verbraucherzentrale Sachsen verpflichtet, es zu unterlassen, Verbraucher ohne deren Einverständnis zu Werbezwecken anzurufen. Ferner hatte sie sich verpflichtet, für jeden Verstoß eine Vertragsstrafe von 5.000 € zu zahlen. Im September 2008 erhielten zwei Verbraucher Werbeanrufe von einem Call-Center, das von der AOK Plus beauftragt worden war. Die Verbraucherzentrale hat die AOK Plus daraufhin auf Zahlung von 10.000 € in Anspruch genommen.

Die beklagte AOK hat behauptet, die Einwilligung der Angerufenen im sog. Double-Opt-In-Verfahren erhalten zu haben: Die Verbraucher hätten an Online-Gewinnspielen teilgenommen, dort ihre Telefonnummer angegeben und durch Markieren eines Feldes ihr Einverständnis auch mit Telefonwerbung erklärt. Daraufhin sei ihnen eine E-Mail mit dem Hinweis auf die Einschreibung für das Gewinnspiel (sog. “Check-Mail”) an die angegebene E-Mail-Adresse übersandt worden, die sie durch Anklicken eines darin enthaltenen Links bestätigt hätten.

Die Klage der Verbraucherzentrale war vor dem Landgericht und dem OLG Dresden erfolgreich.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen. Das deutsche Recht geht zwar damit, dass es unaufgeforderte Werbeanrufe stets als unzumutbare Belästigung und damit als unlauter einstuft, über die Richtlinie über unlautere Geschäftspraktiken der Europäischen Union hinaus. Aufgrund einer in der Datenschutzrichtlinie für elektronische Kommunikation enthaltenen Öffnungsklausel ist der deutsche Gesetzgeber aber berechtigt, Telefonwerbung gegenüber Verbrauchern generell von deren vorherigem ausdrücklichen Einverständnis abhängig zu machen (sog. “opt in”).

Im Streitfall hatte – so der BGH – die beklagte AOK das Einverständnis der angerufenen Verbraucher nicht nachgewiesen. Für diesen Nachweis kommt insbesondere der Ausdruck einer E-Mail des angerufenen Verbrauchers in Betracht, in der er sich ausdrücklich mit der Werbung einverstanden erklärt. Die Speicherung der entsprechenden E-Mail ist dem Werbenden ohne weiteres möglich und zumutbar. Diesen Nachweis hat die beklagte AOK nicht geführt, sondern sich nur allgemein auf die Einhaltung des Double-Opt-In-Verfahrens berufen.

Dieses elektronisch durchgeführte Double-Opt-In-Verfahren ist von vornherein ungeeignet, um ein Einverständnis von Verbrauchern mit Werbeanrufen zu belegen. Zwar kann bei Vorlage der dabei angeforderten elektronischen Bestätigung angenommen werden, dass der – die Einwilligung in Werbeanrufe enthaltende – Teilnahmeantrag für das Online-Gewinnspiel tatsächlich von der angegebenen E-Mail-Adresse stammt. Damit ist aber nicht sichergestellt, dass es sich bei der angegebenen Telefonnummer tatsächlich um den Anschluss des Absenders der Bestätigungs-E-Mail handelt. Es kann zahlreiche Gründe für die versehentliche oder vorsätzliche Eintragung einer falschen Telefonnummer geben. Das Gesetz verlangt aber zwingend, dass der konkret angerufene Teilnehmer vor dem Werbeanruf ausdrücklich sein Einverständnis erklärt hat.

Urteil vom 10. Februar 2011 – I ZR 164/09 – Telefonaktion II

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Wie dem Onlineblog Internetrecht München nunmehr zu entnehmen ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mit Urteil vom 1. Dezember 2010 (Az. VIII ZR 82/10) in einem ähnlich gelagerten Fall entschieden, dass eine Widerrufsbelehrung auch dann unwirksam sei, wenn sie inhaltlich im wesentlichen dem gesetzlichen Muster entspricht, ihr jedoch die im Muster vorgesehenen (Zwischen-) Überschriften fehlen.

In dem durch den BGH zu entscheidenden Fall, hatte der beklagte Händler statt der in dem Muster vorgesehenen Überschriften „ Widerrufsbelehrung“, „Widerrufsrecht“, „Widerrufsfolgen“ und „finanzierte Geschäfte“ lediglich eine einzige Überschrift „Widerrufsrecht“ verwendet.

Nach Ansicht des BGH ist dies jedoch irreführend, da dem Verbraucher verschleiert werde, dass ihm nicht nur ein Recht gewährt werde, sondern darüber hinaus im Falle der Ausübung des Widerrufsrechts auch wesentliche Pflichten bestünden. Zudem wurde durch den BGH bemängelt, dass der Händler die persönliche Anrede „Sie“ durch den abstrakten Begriff „Verbraucher“ ersetzt, ohne diesen näher zu erläutern. Schlussendlich bestätigte der BGH in diesem Urteil auch nochmals seine Rechtsprechung, nach der die Formulierung „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“ nicht richtig über den Fristbegin belehre. Aufgrund der undeutlichen und damit unwirksamen Widerrufsbelehrung sei die Widerrufsfrist nicht in Gang gesetzt worden.

Erneut zeigt sich, dass im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Verbraucherinformationen bereits kleinste, für den juristischen Laien unbedeutend erscheinende Änderungen gravierende Folgen haben können. Die Kosten für dieses Verfahren durch sämtliche zivilrechtlichen Instanzen dürften für den Beklagten eine kostspielige Angelegenheit geworden sein. Darüber hinaus werden sich sog „Abmahnanwälte“ ans Werk machen und Widerrufsbelehrungen kostenpflichtig abmahnen, die nicht dem exakten Wortlaut des Musters entsprechen.

WK LEGAL berät Online-Händler und stellt diesen Vertragstexte in einer der aktuellen Gesetzeslage entsprechenden Form zur Verfügung. Weitere Informationen hierzu erhalten Sie unter http://www.wklegal.de/service/schutzpakete-fuer-online-shops.

In dem durch den BGH zu entscheidenden Fall hatte der Beklagte im Auftrag der Kläger ein Einfamilienhaus errichtet. Die vorhandenen Mängel hatte der Beklagte trotz Aufforderung und Fristsetzung nicht beseitigt. Die Parteien haben darüber gestritten, ob die Kläger auf den – im Rahmen des Schadensersatzes geltend gemachten – Betrag in Höhe von 9.405 Euro netto auch dann die Umsatzsteuer verlangen können, wenn sie den Mangel noch nicht beseitigt haben. Entscheiden hierbei ist, dass die Kläger über den Schadensersatzbetrag frei verfügen könnten, ohne ihn zwingend für die Mängelbeseitigung verwenden zu müssen.

Nachdem das OLG München mit Urteil vom 29. September 2009 (Az.: 28 U 3123/09) den Anspruch auf die Umsatzsteuer bejaht hatte, entschied der BGH – in Abkehr seiner bisherigen Rechtsprechung – nunmehr zu Ungunsten der Kläger. Nach der Pressemitteilung des BGH erging diese Entscheidung vor dem Hintergrund der gesetzlichen Regelung des § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB, der zwar auf Schadensersatzansprüche im Werkvertragsrecht nicht anwendbar ist, aber eine gesetzliche Wertung für vergleichbare Fälle enthalte.

Die Entscheidung des BGH bedeutet jedoch nicht, dass Auftraggeber zukünftig zunächst den Mangel auf eigene Kosten und eigenes Risiko beseitigen lassen müssen. Nach § 637 Abs. 3 BGB kann ein Besteller von dem Unternehmer einen die Umsatzsteuer umfassenden Vorschuss für die zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Aufwendungen verlangen. Im Gegensatz zum Schadensersatzanspruch muss er den Vorschuss allerdings zur Mängelbeseitigung verwenden.

WK LEGAL berät Unternehmen und Privatpersonen in allen Fragen des Vertrags- und Gewährleistungsrecht und vertritt diese bei der gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen und Forderungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, besuchen Sie uns unter http://www.wklegal.de/ oder schreiben Sie uns eine E-Mail an: info@wklegal.de.

Der Bundesgerichtshof hatte das Revisionsverfahren (AZ: VIII ZR 268/07) mit Datum 1. Oktober 2008 ausgesetzt und dem Europäischen Gerichtshof zur Vorabentscheidung vorgelegt. Die Vorlage des BGH war mit der Frage verbunden, ob die Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz dahin auszulegen sei, dass die Kosten der Zusendung von Waren dem Verbraucher auch dann auferlegt werden könnten, wenn dieser den Vertrag widerrufen habe oder ob eine derartige Auslegung einer nationalen Regelung entgegenstehen würde.

Der Europäische Gerichtshof hat entschieden, dass Artikel 6 der Fernabsatz-Richtlinie eindeutig das Ziel verfolge, den Verbraucher nicht von der Ausübung seines Widerrufsrechts abzuhalten. Deshalb liefe eine Auslegung, die dem Verbraucher im Fall eines Widerrufs die Kosten der Zusendung auferlege, diesem Ziel zuwider (EuGH, Urteil vom 15. April 2010 – Rs. C-511/08).

Aus diesem Grunde sei §346 Abs.1 BGB i.V.m. §§ 312d, 357 BGB richtlinienkonform dahingehend auszulegen, dass dem Verbraucher nach dem Widerruf eines Fernabsatzvertrages ein Anspruch auf Rückgewähr geleisteter Hinsendekosten zustehe. Verkäufern von Waren im Fernabsatzgeschäft ist es daher verwehrt, Verbrauchern die Kosten der Zusendung von Waren aufzuerlegen, wenn der Verbraucher ihr Widerrufs- oder Rückgaberecht ausgeübt hätte.

Weder die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes noch des Bundesgerichtshofes in dieser Sache waren tatsächlich überraschend. Vielmehr wird die bereits bekannte verbraucherfreundliche Auslegung der Richtlinien beibehalten, um Verbrauchern die Möglichkeit zu eröffnen ohne Hinderungsgrund das Widerrufsrecht ausüben zu können.

Händlern ist spätestens nach dieser Entscheidung zu raten, dass die Kosten der Zusendung von Waren bei erfolgtem Widerruf erstattet werden. Neben möglichem Ärger mit den eigenen Kunden, deren Anspruch man im Streitfall aufgrund dieser Entscheidung entsprechen müsste, würden entgegenstehende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen abmahnfähig sein, wodurch Shop-Betreibern erhebliche Kosten aufgrund der Abmahnung entstehen könnten.

Zu beachten ist, dass hinsichtlich der Kosten der Rücksendung etwas anderes gelten kann. Im Falle einer entsprechenden Belehrung nach §357 Abs.2 S.3 BGB können dem Käufer die Kosten der Rücksendung der Ware auferlegt werden, wenn der Preis der zurückzusendenden Ware einen Betrag von 40 Euro nicht übersteigt oder wenn bei einem höheren Preis der Sache der Verbraucher Gegenleistungen oder eine Teilzahlung zum Zeitpunkt des Widerrufs noch nicht erbracht hat, es sei denn, dass die gelieferte Ware nicht der bestellten entspricht.

Die relevanten Gesetzesnormen dieser Entscheidung im Überblick:

Art. 6 Fernabsatzrichtlinie

Widerrufsrecht

(1) Der Verbraucher kann jeden Vertragsabschluß im Fernabsatz innerhalb einer Frist von mindestens sieben Werktagen ohne Angabe von Gründen und ohne Strafzahlung widerrufen. Die einzigen Kosten, die dem Verbraucher infolge der Ausübung seines Widerrufsrechts auferlegt werden können, sind die unmittelbaren Kosten der Rücksendung der Waren.

(2) Übt der Verbraucher das Recht auf Widerruf gemäß diesem Artikel aus, so hat der Lieferer die vom Verbraucher geleisteten Zahlungen kostenlos zu erstatten. Die einzigen Kosten, die dem Verbraucher infolge der Ausübung seines Widerrufsrechts auferlegt werden können, sind die unmittelbaren Kosten der Rücksendung der Waren. Die Erstattung hat so bald wie möglich in jedem Fall jedoch binnen 30 Tagen zu erfolgen.

§ 312d BGB: Widerrufs- und Rückgaberecht bei Fernabsatzverträgen

Dem Verbraucher steht bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 zu. Anstelle des Widerrufsrechts kann dem Verbraucher bei Verträgen über die Lieferung von Waren ein Rückgaberecht nach § 356 eingeräumt werden.

§ 357 BGB: Rechtsfolgen des Widerrufs und der Rückgabe

(1) Auf das Widerrufs- und das Rückgaberecht finden, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, die Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt entsprechende Anwendung.

§ 346 BGB: Wirkungen des Rücktritts

Hat sich eine Vertragspartei vertraglich den Rücktritt vorbehalten oder steht ihr ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu, so sind im Falle des Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben.

WK LEGAL berät verschiedene Online Shops in täglichen Fragen zum Fernabsatzrecht und zum abmahnsicheren Betrieb des Online Shops. Gerne stehen wir auch Ihnen für Ihre Fragen rund um Ihren Online Shop zur Verfügung.