Beabsichtigte Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie hat der Mieter nur dann zu dulden, wenn diese form- und fristgerecht angekündigt werden.  

Welche Anforderungen werden an dem Inhalt einer Modernisierungsankündigung gestellt?

Die geplanten Maßnahmen müssen nur nach der Art konkret bezeichnet werden. Hinsichtlich des Umfangs, Beginns sowie der Dauer genügt die voraussichtliche Angabe.

Für eine Maßnahme ist jedoch eine einheitliche Mitteilung erforderlich.

Wie das AG München in seinem Urteil vom 26.04.2010 unter dem Az 424 C 19779/09 entschied, würde der Mieter auf nicht hinnehmbare Weise benachteiligt, wenn die erforderlichen Informationen stückweise mit verschiedenen Schriftsätzen im Laufe mehrerer Monate ihm zugingen. Das Nachholen der Angaben im Prozess allein kann nicht ausreichend sein, um eine Duldungspflicht des Mieters auszulösen. Der Vermieter kann die Modernisierungsankündigung während des Rechtsstreits entweder dadurch nachholen, dass er außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersendet und diese in den Prozess einführt. Alternativ kann er die Modernisierungsankündigung in einem Schriftsatz innerhalb des gerichtlichen Verfahrens mitteilen. Der Schriftsatz muss aber eine Modernisierungsankündigung enthalten, also alle Voraussetzungen erfüllen, die auch eine vorprozessuale Modernisierungsankündigung erfüllen muss.

An den Inhalt des Ankündigungsschreibens dürfen jedoch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden, so auch neulich die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH – Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 242/10).

Ausweislich der Pressemitteilung Nr. 147/2011 des BGH hat der VIII. Senat am 28.09.2011 entschieden, „dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird“. 

Die Vermieter beabsichtigten vorliegend, an der Westseite des Miethauses Balkone anzubringen. Der Mieter wurde auf Duldung dieser Maßnahme verklagt. Hierzu wurden die  durchzuführenden Baumaßnahmen stichwortartig, und zwar unter anderem “Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich”, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung, schriftlich angekündigt. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Nach dem Bundesgerichtshof genügt es, „wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat“.

Ergo: „Wer am besten dulden kann, der kann am besten handeln“. Samuel Smiles

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Im zugrundeliegenden Fall bestiegen der Beklagte und seine Freundin nach einem Oktoberfestbesuch ein Taxi. Bereits nach kurzer Fahrt wurde dem Beklagten übel und er musste sich übergeben. Die anschließende Reinigung sowie der hierdurch bedingte Verdienstausfall betrugen nach Angaben des Klägers 241,00 EUR, die er von dem Beklagten ersetzt verlangte.

Der Beklagte wandt dagegen ein, dass er sich zu Beginn der Fahrt noch gut gefühlt habe und nach dem Genuss von lediglich zwei Maß innerhalb von vier Stunden überdies nicht übermäßig angetrunken gewesen sei. Außerdem habe er rechtzeitig genug auf seine Übelkeit hingewiesen, woraufhin der Kläger jedoch nicht angehalten sondern ihn nur beschimpft habe.

Das zuständige Amtsgericht München sprach dem Kläger die Schadensersatzforderung dem Grunde nach zu. Der Beklagte habe sich unstreitig im Taxi des Klägers übergeben und dieses folglich beschmutzt, Dies stelle eine Pflichtverletzung des Beförderungsvertrages dar. Da der Beklagte alkoholisiert gewesen sei, habe er mit dem Eintritt des entstandenen Schadens durchaus rechnen müssen.

Der Höhe nach sprach das Gericht dem Kläger jedoch nur den hälftigen Schadensersatzanspruch zu. Nach Parteivortrag und Zeugenvernehmung war das Gericht davon überzeugt, dass der Beklagte den Kläger vor dem Schadenseintritt gebeten habe anzuhalten. Es sei jedoch nicht eindeutig feststellbar gewesen, wie nachhaltig diese Bitte gewesen sei und ob sich die Situation für den Kläger tatsächlich so dringlich dargestellt hat, wie sie schlussendlich war. Aus diesem Grund sei die Schadensersatzforderung nicht auf Null zu reduzieren, sondern ein hälftiges Mitverschulden des Klägers anzunehmen gewesen.

Der Entscheidung des Amtsgericht München (Az.: 121 C 22939/09) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger erwarb bei einem Händler ein Notebook der Beklagten. Dem Gerät war ein Garantievertrag der Beklagten beigefügt, wonach diese sich im Falle eines Mangels zum Austausch oder zur Reparatur verpflichtete. Nach ca. einem Jahr trat ein Mangel auf, der durch die Beklagte umgehend beseitigt wurde. Wiederum nach ca. einem Jahr trat der gleiche Fehler erneut auf, woraufhin der Kläger das Gerät abermals an die Beklagte schickte. Wenige Monate nachdem der Kläger das Gerät repariert zurück erhielt, trat der Mangel erneut auf. In der Folge verlangte der Kläger von der Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises. Dies lehnte die Beklagte ab.

Zu Recht, wie das Amtsgericht München entschied. Der Kläger könne gegenüber der Beklagten lediglich Ansprüche auf Reparatur bzw. Austausch aus dem Garantievertrag geltend machen, während die Rückzahlung des Kaufpreises nur als Folge eines Rücktritts möglich sei, der wiederum nur gegenüber dem Vertragspartner aus dem Kaufvertrag erklärt werden könne.

Das vorgenannte Beispiel zeigt einen klassischen Fall der fehlenden Passivlegitimation, der sich wohl nur mit einer fehlenden anwaltlichen Vertretung erklären lassen dürfte. Vorliegend wurden laienhaft Ansprüche aus zwei unterschiedlichen Vertragsverhältnissen (Kauf- und Garantievertrag) miteinander vermengt und im Ergebnis gegenüber dem falschen Vertragspartner geltend gemacht.

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In einem mittlerweile rechtskräftigen Urteil vom 9. Juli 2009 urteilte das Amtsgericht München (AZ: 161 C 6412/09), dass die Versendung von Werbe-Mails auch dann eine unzumutbare Belästigung darstellt, wenn vorher ein Kontakt über eine Internet-Seite oder per E-Mail bestand.

Ein Arzt hatte im September 2008 Werbe E-Mails von einem Dienstleistungsunternehmen erhalten. Eine Geschäftsbeziehung zwischen beiden bestand nicht. Der Mediziner ging gerichtlich gegen das Unternehmen vor und verlangte Unterlassung sowie die Übernahme der Anwaltskosten. Die E-Mail-Werbung sei eine unzumutbare Belästigung, da er aus beruflichen Gründen verpflichtet sei, die eingehenden Mails sorgfältig zu lesen. Das Unternehmen hielt dagegen: Die Mail sei nicht unaufgefordert zugesandt worden. Es sei eine Autoresponderfunktion auf der Webseite des Unternehmens aktiviert worden. Die Zusendung der Werbung sei also auf das Verhalten des Arztes zurückzuführen.

Dieser Argumentation folgte das Amtsgericht München nicht. Weder läge ein ausdrückliches noch ein stillschweigendes Einverständnis mit der Werbung vor. Und da auch nicht aufgrund konkreter tatsächlicher Umstände ein sachliches Interesse des Empfängers vermutet werden könne, stelle die an den Kläger versandte Werbe E-Mail eine Belästigung dar, die von ihm nicht hingenommen werden müsse, so die Urteilsbegründung.

Auch wenn es sich bei den E-Mails um von einem Autoresponder versandte automatische Antwortmails handle, ändere sich daran nichts. Die versandten Mails seien Werbe-E-Mails, da mit ihnen auf das Angebot des Unternehmens aufmerksam gemacht und ein Link zu der von der Beklagten betriebene Webseite übermittelt werde. Ein einmaliger E-Mail Kontakt sei aber nicht ausreichend, eine Einwilligung mit der Zusendung von Werbe-Mails anzunehmen.