Diese gängige Praxis ist allerdings nicht rechtens.

Der Vermieter darf in der Regel bis zu sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache die Kaution einbehalten. Der Mieter hat insoweit einen Anspruch auf deren Rückzahlung, als es feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis zustehen. Sprich der Vermieter darf auch einen angemessenen Teil bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist für die letzten Betriebskosten zurückbehalten.

Die Kaution dient also dem Sicherungsinteresse des Vermieters.

In Rechtsprechung und Literatur ist ferner allgemein anerkannt, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend gemacht werden  kann, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung vom 22.11.2011 – Az. VIII ZR 65/11. Der Vermieter hat also nicht nur das Recht, die Kaution zurückzubehalten, bis die Ansprüche geklärt sind, sondern hat auch einen Anspruch auf Leistung der zu Unrecht nicht entrichteten Kaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Zahlt jedoch der Vermieter vorbehaltslos die Kaution zurück, kann darin die Anerkennung des Zustandes des zurückgegebenen Mietobjektes als vertragsgemäß gesehen werden bzw. kann dies als Verzicht auf etwaige Forderungen durch den Vermieter ausgelegt werden, wenn vorher über die Kaution abgerechnet wurde.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Es kommt nicht selten vor, dass Mietverhältnisse zwar auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, diese jedoch erst nach einer bestimmten Zeit (ordentlich) kündbar sind.

Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 120/11 – erneut bestätigt.

Vorliegend enthielt der Mietvertrag über Wohnraum folgende Klauseln:

“Ziffer 3. Mietzeit: Ab dem 01.11.2007 Unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!”

Ziffer 4 des Mietvertrages enthielt zur Höhe der Miete eine Staffelmietvereinbarung. Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Dezember 2008 zum 31. Dezember 2008. Die Vermieterin widersprach der Kündigung unter Hinweis auf die Vereinbarung in Ziffer 3 des Mietvertrags.

Zu Recht.

Bei Staffelmietvereinbarungen ergibt sich die Möglichkeit, das Kündigungsrecht des Wohnraummieters für höchstens vier Jahre seit dem Abschluss dieser Vereinbarung auszuschließen, bereits aus dem Gesetz.

Andernfalls ist ein einseitiger Kündigungsverzicht zulasten des Mieters nur im Wege einer Individualvereinbarung zulässig.

In Formularverträgen setzt die Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses voraus, dass sich der Vermieter ebenfalls bindet; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, wie der BGH in seinem Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04 – entschieden hat.

Wie auch der VIII. Senat des BGH in seinem Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 – ausführte, ist die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses in Anlehnung an die Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB (Kündigungsausschluss bei Staffelmietvereinbarungen) zu ziehen und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht ausgeschlossen werden.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

- höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen.

- Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. 

Veräußert der Vermieter das Mietobjekt, gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber über. Das Mietverhältnis bleibt nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ bestehen.

In diesem Sinne besteht grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter  auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung  der Kaution erlischt dieser Anspruch.

Das hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung vom 07.12.2011 – VIII ZR 206/10 – bestätigt. Von diesem Grundsatz besteht jedoch dann eine Ausnahme, wenn es das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden gebietet.

Vorliegend verpflichtete sich der Mieter gegenüber der früheren Vermieterin zu einer Kautionsleistung, die er auch erfüllte. Nach der Veräußerung des Mietobjektes erstattete ihm diese die Sicherheit zurück.

Der Mieter weigerte sich nun, die Kaution erneut, diesmal an die Rechtsnachfolgerin zu leisten.

Zu Unrecht.

Nach Treu und Glauben war er dazu verpflichtet. Der Bundesgerichtshof konnte vorliegend keinen vermieterseitigen Verzicht auf die Kaution feststellen, da die Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens erst dann erfolgte, nachdem dem Mieter mitgeteilt worden war, dass die Erwerberin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf diese zuzustimmen.

Es sei treuwidrig, wenn der Beklagte sich einerseits darauf berufe, dass die Erfüllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die freiwillige Auszahlung durch den Eigentümer nicht zu einem Wiederaufleben geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertragung verweigere, so das Berufungsgericht, dessen Rechtsauffassung sodann höchstrichterlich bestätigt wurde.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde.

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen mehrheitlich die Sanierung und Erweiterung des gemeinschaftlichen Schwimmbades. Gleichzeitig wurde eine nach Miteigentumsanteilen bemessene Sonderumlage für diese Maßnahmen beschlossen. Ein Miteigentümer, der beiden Beschlüssen nicht zustimmte, focht sodann diese an. Da seine Klage verspätet war, wurde sie abgewiesen. Der Beschluss war demnach bestandskräftig.

Die sodann durch die Mitgliederversammlung genehmigte Jahresabrechnung enthielt auch die Gesamtkosten für die Sanierung sowie Erweiterung des Schwimmbades ohne jede Differenzierung. In Einzelabrechnungen wurden die Kosten auf die jeweiligen Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt. Nunmehr wandte sich der Miteigentümer, der seine Zustimmung verweigert hatte, auch gegen diesen Beschluss. Das angerufene Amtsgericht bestätigte den Kläger in seiner Auffassung und erklärte den Beschluss für ungültig. Auf die Berufung der Beklagten wies das Landgericht demgegenüber die Klage ab. Auf die Revision des Klägers wurde nunmehr in seinem Sinne entschieden.

Da es sich bei der Erweiterung des Schwimmbades um eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG handelt, ist der Miteigentümer, der dieser baulichen Maßnahme nicht zustimmt, auch nicht verpflichtet, die damit verbundenen Kosten zu tragen, so der Gesetzeswortlaut von § 16 Abs. 6 S. 1, 2 HS WEG.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts löst die Bestandskraft des Beschlusses auch keine Fiktion der fehlenden Zustimmung aus. Vielmehr muss der entsprechende Miteigentümer die Durchführung der darin beschlossenen baulichen Maßnahme dulden. Sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt, besteht keine Bestandskraft diesbezüglich.

Demnach und da sich der Kläger rechtzeitig gegen die genehmigte Jahresabrechnung wandte, musste er die entsprechenden, auf ihn entfallenden Kosten nicht tragen.

Der Bundesgerichtshof sah vorliegend auch keinen Raum für eine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung der Kostenfreistellungsnorm des § 16 Abs. 6 S. 1, 2 HS WEG.

WK Legal berät und vertritt sowohl Wohnungseigentümer als auch WEG in sämtlichen immobilienrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Dieser Einschätzung steht die gerne von der Gewerbeauskunfts-Zentrale geäußerte Meinung, dass die Verträge wirksam seien und dies auch bereits durch eine Vielzahl an Urteilen verschiedener Gerichte in Düsseldorf, Köln und Bergisch Gladbach bestätigt worden sei. Aus diesem Grunde sei die geltend gemachte Forderung berechtigt und der Betroffene solle zur Vermeidung weiterer Kosten die in Ansatz gebrachte Forderung lieber ausgleichen. So oder so ähnlich wird die Meinung von der Gewerbeauskunfts-Zentrale in ihren Schreiben (oder auch gerne einmal durch den Geschäftsführer persönlich am Telefon) geäußert.

Aus diesem Grunde soll die Rechtslage rund um das Thema “Gewerbeauskunfts-Zentrale” nach diesseitiger Ansicht nochmals beleuchtet werden.

Zunächst soll jedoch die Ausgangslage des im Internet oftmals geäußerten Unmuts Betroffener kurz dargestellt werden.

Gewerbetreibende erhalten ein Eintragsformular per Post, welches die unternehmensbezogenen Daten des Unternehmens bzw. Gewerbetreibenden bereits ausgefüllt ausweist. Der Gewerbetreibende wird dann aufgefordert, die bisherigen Angaben zu ergänzen oder zu korrigieren und das Formular unterzeichnet per Telefax an die Firma GWE Wirtschaftsinformations-GmbH zurückzusenden. Der Wortlaut über den bereits ausgefüllten Formularfeldern lautet:

„Ergänzen oder korrigieren Sie bitte bei Annahme fehlende oder fehlerhafte Daten“

Im „Kleingedruckten“ rechts neben dem deutlich sichtbaren Formular findet man dann den folgenden Kostenhinweis:

Basiseintrag:
Name, Adresse, Telefon, Telefax, Informationstext, E-mail,
Internetadresse inklusive Verlinkung auf Ihre Homepage
und einem integriertem automatischem Routenplaner.
Marketingbeitrag mtl. Zzgl.Ust:Eur 39,85. Die Aktuali-
sierung und Berechnung erfolgt einmal pro Jahr.

In dem weiteren Text des „Kleingedruckten“ findet man darüber hinaus den folgenden Hinweis:

Ihre Eintragung erfolgt unter Gewerbeauskunft-Zentrale.de innerhalb weniger Arbeitstage nach Rücksendung dieses behörden- und kammerunabhängigen Angebotes. Es besteht bisher keinerlei Geschäftsbeziehung. Durch die Unterzeichnung wird der Basiseintrag für zwei Jahre verbindlich bestellt.

Unterhalb des Formulars findet man dann noch den in größerer und fett gedruckter Schrift den Hinweis:

Rückantwort gebührenfrei per Fax bis zum (ein kurzfristiges Datum ist eingefügt) an 0800 355 2222

Nach Zusendung des Formulars erhält der Gewerbetreibende dann eine Rechnung über einen Betrag in Höhe von EUR 569,06 brutto.

In den uns vorliegenden Fällen wird den Gewerbetreibenden erst zu diesem Zeitpunkt bewusst, dass Ihnen eine Forderung gegenübersteht und sie angeblich einen Vertrag abgeschlossen haben sollen und nicht lediglich ergänzende Angaben gegenüber einer behördlichen Stelle gemacht haben.

Doch wie ist die Rechtslage?

Die GWE-Wirtschaftsinformations-GmbH bezieht sich in Ihren Schreiben (und auch telefonisch) auf ausschließlich drei Urteile aus Düsseldorf (AZ: 40 C 8543/11), Köln (AZ: 114 C 128/11) und Bergisch-Gladbach(AZ: 60 C 182/11).

In dem Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf soll bestätigt worden sein, dass ein Anspruch der GWE-Wirtschaftsinformations-GmbH gegen den Kunden bestehen soll. Hierzu sei angemerkt, dass das Urteil diesseits nicht vorliegt und auch trotz telefonischer Aufforderung nicht übersandt wurde. Es soll sich bei dieser gerichtlichen Entscheidung um ein Verfahren gemäß § 495a ZPO gehandelt haben. Bei einem Verfahren gemäß § 495a ZPO entscheidet das Gericht „nach billigem Ermessen“ und eventuell auch ohne mündliche Verhandlung. Das Gericht soll in seinem Urteil geprüft haben. Ob eine Anfechtung, ein Widerruf oder sonstige Gründe gegen den Vertrag sprechen sollten und dies mit relativ kurzen Worten verneint haben. Das Gericht soll seine Entscheidung damit begründet haben, dass Gewerbetreibende sich von dem Inhalt des Schreibens ein Bild machen müssten bevor sie es unterschreiben und aufmerksamen Lesern die Kostenpflichtigkeit des Angebotes hätte auffallen müssen.

In dem von der GWE-Wirtschaftsinformations-GmbH gern zitierten Urteil des Amtsgerichts Köln urteilte das Gericht zu Gunsten der Gewerbeauskunft-Zentrale. In seiner Begründung soll das Gericht ausgeführt haben, dass der zustande gekommene Dienstvertrag wirksam zustande gekommen sei. Auch eine Anfechtungsmöglichkeit soll das Gericht abgelehnt haben, da das Schreiben nämlich nicht den Eindruck erwecken wollte, ein behördliches Schreiben oder eine Rechnung zu sein.

Auch das Amtsgericht Bergisch Gladbach bestätigt einen Zahlungsanspruch der GWE-Wirtschaftsinformationsgesellschaft GmbH. In seiner Begründung lehnt das Gericht eine Anfechtungsmöglichkeit des Vertrages ab und führt aus, dass keine Täuschungsabsicht vorgelegen habe.

Es stellt sich daher die Frage, wie diese Urteile zu bewerten sind und ob der geltend gemachte Anspruch besteht?

Nach diesseitiger Ansicht bestehen gegen alle drei benannten Urteile erhebliche Bedenken.

Das Amtsgericht Düsseldorf geht davon aus, dass es sich um ein Formular auf Abschluss eines Vertrages gehandelt habe, welches als solches auch erkannt worden sei. Richtig ist, dass die Aufmachung und die Verwendung von Umweltschutzpapier, welches regelmäßig nicht von Firmen eingesetzt wird, die Online-Produkte vertreiben, eher der Eindruck eines behördlichen Schreibens vermittelt werden soll.

Die Verwendung der Überschrift „Gewerbeauskunft-Zentrale.de – Erfassung gewerblicher Einträge“ vermittelt schnell den Eindruck, dass es sich um eine Registerstelle handelt, gegenüber der ein Auskunft zu erteilen ist. Auch ist das gewählte Verfahren nach § 495a ZPO in einem solchen Fall eher unüblich, so dass diesseits zumindest die Frage erlaubt sei, wie es zu der Durchführung eines solchen Verfahrens kam.

In dem Urteil des Amtsgerichts Köln ging das Gericht von dem Abschluss eines Dienstvertrages aus. Nach diesseitiger Ansicht (so auch der Kollege Dosch) handelt es sich jedoch gerade nicht um einen Dienstvertrag. Vertraglich geschuldet wäre die Eintragung in einem online-Branchenverzeichnis, mithin ein Erfolg, was gerade nicht das Wesen eines Dienstvertrages, sondern eines Werkvertrages ist.

Sehr schön ist die Ausführung des Amtsgerichts Bergisch Gladbach, welches deutlich macht, dass die Entscheidung ausschließlich auf der eigenen tatrichterlichen Würdigung gestützt sei, so dass das Gericht hierdurch bereits signalisiert, dass die getroffene Entscheidung vor einem anderen Gericht auch anders hätte ausfallen können.

Darüber hinaus kann diesseits nicht nachempfunden werden, aus welchem Grunde das Gericht anders lautende landgerichtliche Entscheidungen unberücksichtigt lassen konnte, so dass auch aus diesem Grunde ein Bestand dieser Entscheidung in einer höheren Instanz diesseits als fraglich eingestuft wird.

Insgesamt liegt damit eine Situation vor, dass sich unser Anrufer auf Urteile stützt, welche diesseits Bedenken hinsichtlich einer möglichen Überprüfung begründen.

Gibt es anders lautende Urteile?

Hinzu kommt, dass den drei gerne zitierten Urteilen eine Vielzahl unterschiedlicher Urteile anderer Amts- und Landgerichte entgegenstehen, welche sich mit den Verträgen der GWE-Wirtschaftsinformations-GmbH und auch anderen Geschäftsmodellen zu Online-Branchenverzeichnissen beschäftigen.

Zunächst möchte ich an dieser Stelle nochmals auf das gegen die GWE-Wirtschaftsinformations GmbH ergangene Urteil des Landgerichts Düsseldorf eingehen.

In dieser Entscheidung hat das Landgericht Düsseldorf die Verwendung des bisher verwendeten Formulars untersagt und in der Werbung mit einem Monatspreis eine Irreführung gemäß § 5 Abs.1 Nr. 1 UWG gesehen, wenn die Mindestvertragslaufzeit bei mehr als einem Monat liegt. Darüber hinaus stellte das Landgericht Düsseldorf erstmalig einen Verstoß gegen die DL-InfoV fest, weil es sich bei der Verordnung um eine Marktverhaltensreglung gemäß § 4 Nr. 11 UWG handele. Im Weiteren führte das Landgericht Düsseldorf aus, dass bereits der verwendete Titel des Formulars (Gewerbeauskunft-Zentrale – Erfassung gewerblicher Einträge) eine Irreführung darstelle. Dieser Eindruck würde darüber hinaus durch die formularmäßige Gestaltung des Angebotes verstärkt. Die auf der Rückseite abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen würden dem nicht entgegenstehen, da bei einer derartigen Aufmachung des Formulars nicht mit einem Angebot auf Abschluss eines Vertrages gerechnet werde. Auch sei diese Einschätzung auf Unternehmer anwendbar, weil diese regelmäßig mit einem Blick im Alltag unter Zeitdruck Geschäftspost und Reklame sichten würden und der amtliche Charakter des Angebotes hier zu einer Irreführung auch des Unternehmers führe.

Das Urteil ist bisher nicht rechtskräftig und es soll hiergegen Berufung eingelegt worden sein.

Zwar handelte es sich bei dieser Entscheidung um ein Urteil in einem wettbewerbsrechtlichen Verfahren. Gleichwohl hat sich das Landgericht Düsseldorf sowohl mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der GWE-Wirtschaftsinformations-GmbH, als auch mit dem Charakter und der Aufmachung des verwendeten Formulars beschäftigt.

Dabei hat das Gericht sowohl die Unwirksamkeit der verwendeten Klauseln als irreführend, als auch einen Verstoß gegen das Transparenzgebot festgestellt.

Diese Ausführungen des Gerichts beziehen sich auf das verwendete Formular, die nicht nur zwischen Wettbewerbern Anwendung finden, sondern allgemeine Feststellungen des erkennenden Gerichts darstellen, die sich auf das verwendete Formular beziehen. Damit müssten diese Feststellungen auch für die angeblichen Schuldner des Zahlungsanspruchs anwendbar sein, da sich die Irreführung auf sie ausgewirkt hat.

Darüber hinaus wurde zwischenzeitlich durch den Kollegen Thomas Meier berichtet, dass entgegenstehende Urteile durch die GWE dadurch verhindert würden, dass auf die geltend gemachte Forderung verzichtet und die außergerichtlich entstandenen Anwaltsgebühren ausgeglichen würden.

Als Beweggrund für ein solches Vorgehen scheint die Verhinderung eines negativen Urteils wahrscheinlich zu sein. Hierdurch kann dann weiter telefonisch und schriftlich behauptet werden, dass es ausschließlich positive Urteile für die GWE hinsichtlich der geltend gemachten Forderung geben würde.

Darüber hinaus gibt es Urteile, welche zwar nicht gegen die GWE ergangen sind, jedoch auf dieses Geschäftsmodell, nach diesseitiger Ansicht, anwendbar sein müssten.

Beispielhaft sei hierfür ein Urteil des Amtsgerichts Bonn erwähnt. Nach der Rechtsprechung des Amtsgericht Bonn (Urteil vom 29.12.2010 – AZ: 116 C 84/09) ist ein Vertrag über die Eintragung in einem Verzeichnis nebst Recherchemöglichkeit wirtschaftlich wertlos, wenn die vertraglich vereinbarte Gebühr in einem eklatanten Missverhältnis zu dem wirtschaftlichen Gegenwert, der Eintragung in dem Verzeichnis, steht.

Dies ist nach diesseitiger Ansicht auch bei der GWE-Wirtschaftsinformations-GmbH der Fall. Insgesamt wird von den Gewerbetreibenden ein Betrag in Höhe von EUR 1.138,12 für zwei Jahre für einen Eintrag auf einer Seite verlangt, welche lediglich Informationen über ein Unternehmen vorhält, welche auf einer Vielzahl anderer Internetseiten kostenlos vorgehalten werden.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass nach diesseitiger Ansicht erhebliche Bedenken gegen die geltend gemachte Forderung bestehen, auch wenn es drei Urteile gibt, welche die geltend gemachte Forderung bestätigt haben.

Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl unterschiedlicher Urteile, welche Ansprüche aufgrund eines angeblichen Vertrages zur Eintragung in einem Branchenverzeichnis ablehnen. Der Kollege Thomas Meier führt auf seiner Internetseite alleine insgesamt 53 solcher Urteile auf.

Die neue Entscheidung des AG Düsseldorf vom 18.11.2011

Mit Beschluss vom 18. November 2011 hat das Amtsgericht Düsseldorf der GWE nun die Kosten in einem Verfahren auferlegt. Der Beschluss ist noch nicht rechtskräftig. Vorausgegangen war, dass die Gewerbeauskunfts-Zentrale auf ihre Forderung aus dem angeblichen Vertrag verzichtet haben soll, die Daten des Klägers gelöscht und die außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren erstattet haben soll, wie der Kollege Meier berichtet. In dem ergangenen Beschluss, in welchem durch das Gericht nur noch über die Kosten zu entscheiden war, führt das Gericht aus:

“Die Beklagte hat ein zur Täuschung im Rechtsverkehr geeignetes Formular verwandt. Der damit provozierte Vertragsschluss ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig, § 138 BGB. Im Übrigen würde auch eine Arglistanfechtung der Bestellung durchgreifen”

Hierdurch stellt das Amtsgericht Düsseldorf nunmehr sehr deutlich klar, dass die diesseits bereits geschilderte Einschätzung der Rechtslage auch durch das Gericht bestätigt wird. Forderungen aus diesem Vertragsverhältnis bestehen zu Gunsten der GWE nicht.

Fazit

Betroffenen ist daher weiterhin zu raten, die geltend gemachte Forderung zurückzuweisen, wenn ein Vertragsabschluss nicht wissentlich beabsichtigt war. Darüber hinaus sollten Betroffene in Erwägung ziehen, die ggf. angefallenen Kosten eines Rechtsanwalts gerichtlich gegenüber der Gewerbeauskunfts-Zentrale geltend zu machen, da die GWE ausweislich des zuletzt ergangenen Beschlusses für diese Kosten schadensersatzpflichtig ist.

WK LEGAL berät Unternehmen in verschiedenen Bereichen des Wirtschaftsrechts. Weitere Informationen hierzu erfahren Sie auch unter www.wklegal.de. Sollten Sie zu diesem Thema weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne auch per E-Mail oder telefonisch unter 030-692051750 zur Verfügung.

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

In einem neulich vom BGH (Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11) entschiedenen Fall wurde das Mietverhältnis durch den Mieter „wegen Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum Ende September gekündigt. Der Mieter zog bereits Ende Juni aus und bot der Vermieterin die Wohnungsschlüssel an. Nachdem die Vermieterin die Rücknahme verweigerte, warf  er diese in den zu der Mietwohnung gehörenden Briefkasten. Die “offizielle”  Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Vertragsparteien am 1. Oktober.

Da nicht die Beendigung des Mietverhältnisses, sondern die Besitzerlangung durch den Vermieter Voraussetzung für den Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist ist, vertrat der Mieter die Ansicht, die Vermieterin durch die Aushändigung der Wohnungsschlüssel in Annahmeverzug gesetzt zu haben.

Zu Unrecht. Denn jedenfalls ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen. Die Vermieterin ist durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort  “an der Haustür” entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Mieter angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten, so der Bundesgerichtshof.

Da die Vertragsparteien kurz  nach der gescheiterten Schlüsselübergabe einvernehmlich einen  “offiziellen” Übergabetermin vereinbarten und in der Folgezeit auch einhielten, bestand auch kein Anlass, die Vermieterin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche nach Treu und Glauben so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits Ende Juni und somit drei Monate vor der offiziell erfolgten Übergabe erhalten, führte der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs weiter aus.

Maßgeblich für die Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft war vorliegend der offizielle Übergabetermin am 1. Oktober. Mit der am 19. März des darauf folgenden Jahres erfolgten Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen hielt die Vermieterin die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ein.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Eine nach wie vor regelmäßig in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu findende Klausel lautet:

„Eine Aufrechnung … ist nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig.“

Bisher oftmals unbeachtet blieb zu dieser Klausel eine Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aus April dieses Jahres.

Bereits mit Urteil vom 7. April 2011 (AZ: VII ZR 209/07) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die häufig verwendete vorstehende Klausel im Falle eines Werkvertrages gegen § 9 Abs.1 AGBG (heute § 307 Abs.1 BGB) verstößt und damit unwirksam ist. Das Urteil können Sie hier im Volltext einsehen.

Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung aus, dass der Auftraggeber in dem vorgelegten Fall unangemessen und entgegen den Geboten von Treu und Glauben durch diese Klausel benachteiligt würde, weil der Besteller aufgrund dieser Klausel gezwungen wäre, eine mangelhafte oder unfertige Leistung in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten zustünden. Hierdurch würde in das durch den Vertrag geschaffene Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung für den Besteller in unzumutbarer Weise eingegriffen werden.

Wörtlich führt das Gericht weiter aus:

Die synallagmatische Verknüpfung der Werklohnforderung mit der Forderung auf mangelfreie Erfüllung des Vertrages findet zunächst ihren Ausdruck in einem Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers im Falle einer mangelhaften oder nicht fertig gestellten Leistung, § 320 Abs. 1 BGB . Der Besteller kann sich im Prozess mit dem Leistungsverweigerungsrecht verteidigen mit der Folge, dass die Werklohnforderung ganz oder teilweise nicht durchsetzbar ist. Dies kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausgeschlossen werden (§ 11 Nr. 2a AGBG , § 309 Nr. 2a BGB ). Es wäre ein nicht hinnehmbares Ergebnis, wenn eine aus dem Leistungsverweigerungsrecht erwachsene auf Zahlung gerichtete Gegenforderung dazu führen würde, dass der Werklohn nunmehr durchsetzbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.11.2005, Az. VII ZR 304/04 , BGHZ 165, 134 , 137).

Zu dem Urteil des Bundesgerichtshofes ist anzumerken, dass sich die Ausführungen auf synallagmatische (wechselseitige) Verträge beziehen. Die Feststellungen dürften aus diesem Grunde auch für einen Kaufvertrag Anwendung finden.

WK LEGAL ist eine auf das Wirtschaftsrecht spezialisierte Kanzlei und berät Unternehmen in sämtlichen wirtschaftsrechtlichen Fragen. Gerne stehen wir auch Ihnen für Ihre unverbindlichen Fragen zur Verfügung. Sprechen Sie uns einfach per E-Mail an oder nutzen Sie die Möglichkeit zu einem unverbindlichen und kostenlosen Erstberatungsgespräch in Filesharing-Abmahnungen unter unserer Telefonnummer 030 . 692051750.

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Online-Händler, die bisher die neue Musterwiderrufsbelehrung noch nicht in Ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen und damit in ihren Online-Shop eingebunden haben, laufen aktuell Gefahr das Opfer einer Abmahnung zu werden.

Bereits wenige Tage nach dem Ablauf der Übergangsfrist wurden die ersten Abmahnungen ausgesprochen. Dabei wurde durch die beauftragten Anwälte gerügt, dass nicht das aktuelle Muster der Widerrufsbelehrung verwendet worden sei. Die Verwendung des alten Musters stellt dabei einen Verstoß gegen eine gesetzliche Pflicht der Online-Händler dar. Aufgrund der Regelung in § 4 Nr. 11 UWG stellt jeder Verstoß gegen eine gesetzliche Pflicht gleichzeitig auch einen Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht dar und ist somit für Wettbewerber abmahnfähig.

Diesen Umstand haben sich bereits ein Online-Händler und ein Händler auf der Internetplattform ebay, welcher sein Profil erst am 7. November 2011 und damit 3 Tage nach Ablauf der Frist, angelegt haben soll, zu Nutze gemacht, um die Abmahnungen über ihre Anwälte gegen ihre Mitbewerber aussprechen zu können.

Online-Händler sollten aus diesem Grunde unbedingt die von ihnen vorgehaltene Fassung ihrer Widerrufsbelehrung auf Aktualität und Übereinklang mit den gesetzlichen Vorschriften überprüfen, um die Gefahr einer Abmahnung zu beseitigen.

Soweit Online-Händler bereits eine Abmahnung erhalten haben, ist ihnen zu raten, dass die geforderte und regelmäßig beigefügte strafbewehrte Unterlassungserklärung unbedingt fachmännisch überprüft werden sollte. Vorformulierte strafbewehrte Unterlassungserklärung in Wettbewerbssachen greifen oftmals zu weit in die Rechte der jeweiligen Händler ein und beschränken diese in ihrem alltäglichen Business. Die anwaltliche Überprüfung durch einen auf das Wettbewerbsrecht spezialisierten Rechtsanwalt kann daher helfen, dass die Rechte der Betroffenen nicht über Gebühr beschränkt werden.

Darüber hinaus sind die in Ansatz gebrachten Kosten der Rechtsverfolgung durch die abmahnenden Anwälte oftmals überhöht und können durch eine anwaltliche Vertretung erheblich begrenzt werden.

WK LEGAL ist eine auf das Wirtschaftsrecht und insbesondere den Bereich der Neuen Medien spezialisierte Kanzlei und berät Online-Händler bei der Einhaltung der zwingenden gesetzlichen Regelungen. WK LEGAL bietet Online-Shop-Betreibern darüber hinaus weitere Beratungspakete an, die neben einer korrekten Widerrufsbelehrung die fundierte Rechtsberatung in allen für Online-Händler relevanten Bereichen anbietet.

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Vorliegend begehrten die Mieter einer Altbauwohnung von dem Vermieter die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung. Die angemietete Wohnung war in drei Zimmern mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer war nicht beheizbar. In der Toilette befand sich ebenfalls keine Heizung, im Bad war eine Elektroheizung installiert und in der Küche ein GAMAT-Außenwandheizgerät.

Nachdem der Vermieter den Einbau ablehnte, entschieden sich die Mieter, diese Modernisierungsmaßnahme auf eigene Kosten vorzunehmen. Hierzu benötigten sie jedoch die Zustimmung des Vermieters, die er ebenfalls ablehnte.

Zu Recht.

Der Vermieter ist grundsätzlich weder selbst zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts, noch zur Erteilung seiner Zustimmung zur Vornahme solcher Maßnahmen durch den Mieter verpflichtet. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf. Dem Vermieter ist es demnach bis zur Grenze der Rechtsmissbräuchlichkeit freigestellt, eine derartige Erlaubnis abzulehnen.

Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter dabei den Interessen der Mieter, den Komfort der Wohnung ihrerseits durch eine Investition in deren baulichen Zustand zu steigern, keinen Vorzug gegenüber den eigenen finanziellen Interessen einräumt, so der Bundesgerichtshof.

Mietrechtlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Mit einer weitergehenden Pflicht – etwa zur Modernisierung in einem nicht von ihm bestimmten Zeitpunkt – wäre eine erhebliche Einschränkung seiner grundgesetzlich gewährleisteten Entscheidungsfreiheit sowie Befugnis als Eigentümer verbunden, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Um einen Reisenden vor Risiken wie Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Reiseveranstalters zu schützen, hat auch der deutsche Gesetzgeber durch die Umsetzung des Art. 7 der Pauschalreiserichtlinie in § 651k BGB eine gesetzliche diesen Schutz gewährleistende Grundlage geschaffen.

Demnach ist der Reiseveranstalter erst dann zur Entgegennahme von Vorauszahlungen berechtigt, wenn dem Reisenden ein unmittelbarer Anspruch insbesondere auf Rückerstattung des gezahlten Reisepreises gegen den Versicherer / Kundengeldabsicherer verschafft und ein ordnungsgemäß erstellter Sicherungsschein ausgehändigt wird.

§ 651k Abs. 1 BGB lautet:

Der Reiseveranstalter hat sicherzustellen, dass dem Reisenden erstattet werden

Neulich musste der Bundesgerichtshof über einen Fall entscheiden, in dem eine gebuchte und bezahlte Kreuzfahrt mangels Nachfrage nicht stattfand. Besonders hierbei war, dass der Reiseveranstalter erst später Insolvenz anmeldete. Der Versicherer wollte nunmehr den geleisteten Reisepreis nicht zurückerstatten, in dem er sich darauf berief, dass die Reise nicht infolge Zahlungsunfähigkeit bzw. Insolvenz des Reiseveranstalters, wie dies § 651k BGB voraussetzt, sondern mangels Nachfrage ausgefallen ist.

In seiner Pressemitteilung stellte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 02.11.2011 – X ZR 43/11) hingegen klar:

„Ein Reisender, zu dessen Gunsten ein Reisepreisversicherungsvertrag gemäß § 651k des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossen worden ist, ist damit – so der BGH – auch gegen das Risiko abgesichert, dass nach einer Absage der Reise durch den Reiseveranstalter sein Anspruch auf Rückzahlung des vorausbezahlten Reisepreises aufgrund der Insolvenz des Reiseveranstalters nicht mehr realisiert werden kann.“

Dies wurde mit dem Sinn und Zweck des Art. 7 der Pauschalreiserichtlinie begründet, dessen Vorgaben auch der deutsche Gesetzgeber vollständig umsetzen wollte. Eine Kausalität der Insolvenz für den Reiseausfall muss daher weder nach europäischen noch nach deutschem Recht bestehen, es reicht vielmehr aus, dass infolge der Insolvenz dem Reisenden vom Veranstalter der vorausgezahlte Preis für die ausgefallene Reise nicht erstattet werden kann und der insolvente Reiseveranstalter naturgemäß auch zur Durchführung der Reise nicht mehr in der Lage ist, so der Bundesgerichtshof.

In den allgemeinen Versicherungsbedingungen, die Bestandteil des vorliegenden Reisepreisversicherungsvertrages waren, wurde ebenfalls auf die gesetzliche Regelung Bezug genommen. Der Versicherer musste also den geleisteten Reisepreis zurückerstatten.

WK Legal berät und vertritt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in sämtlichen reisevertragsrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Mieter lassen häufig die Wohnung auf eigene Kosten renovieren. Nicht selten müssen sie dann feststellen, hierzu nicht verpflichtet gewesen zu sein. Zu spät?

Wie neulich der Bundesgerichtshof (Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10) entschieden hat, gilt für Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Mieter ließen in dem vorliegenden Fall die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses renovieren, da sie davon ausgingen, hierzu verpflichtet zu sein. Später erfuhren sie, dass die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wegen der starren Fristenregelung unwirksam war. Die auf Erstattung der Renovierungskosten gerichtete Klage reichten sie innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist ein.

Der Vermieter berief sich dennoch auf Verjährung und begründete dies mit der Regelung des § 548 Abs. 2 BGB. Demnach verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Auffassung und führte aus, dass darunter alle Aufwendungen zu verstehen sind, die das Grundstück in seinem Bestand verbessern. Hierzu gehören auch Schönheitsreparaturen. Ohne Relevanz ist die rechtliche Einordnung des von dem Mieter geltend gemachten Anspruchs. Auch bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen einer Endrenovierung, die der Mieter aufgrund vermeintlicher Verpflichtung durchführt, verjähren somit innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist.

Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über die im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache stehenden Ansprüche erreicht werden soll.

Praxistipp für den Vermieter: Macht der Mieter eine derartige Forderung nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses geltend, ist stets die Erhebung der Verjährungseinrede zu empfehlen.

Praxistipp für den Mieter: Lassen Sie Ihren Mietvertrag auf unwirksame Klauseln überprüfen, so dass ein etwaiger Anspruch auf Rückerstattung von zu Unrecht aufgewandten Kosten rechtzeitig geltend gemacht werden kann.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Wegen des grundsätzlichen Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist bei der Fassung von formularmäßigen Dekorationsklauseln stets Vorsicht geboten. Eine Reduzierung der unzulässigen Klausel auf das gerade noch zulässige Maß wird grundsätzlich abgelehnt.

Neulich hatte der Bundesgerichtshof über einen Fall zu entscheiden, in dem die Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde. Wie die Vorinstanz feststellte, handelte sich bei der Klausel um keine unzulässige Bedarfsklausel, die dem Mieter auch keine unbedingte Endrenovierungspflicht auferlegte. Ebenso wenig war eine unzulässige Kombination von Anfangs- und Endrenovierungspflicht darin zu sehen.

Ein Teil der Klausel lautete jedoch:

„… Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwänden sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände…“

In diesem Zusammenhang führte der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung fort, nach der eine formularmäßige Klausel, die die Pflicht des Mieters zum “Weißen” von Decken und Wänden – also zur Vornahme eines Anstrichs mit weißer Farbe – begründet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Die Klausel sei dahin auszulegen, dass der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss. Dies schränke ihn jedoch in seiner persönlichen Lebensgestaltung ein, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe (BGH, 29.09.2011 – VIII ZR 47/11).

Eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen wäre demnach – insgesamt – unwirksam, weil sie eine den Mieter unangemessen benachteiligende Farbvorgabe für die Ausführung der Dekoration enthält, so der BGH.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Sprich Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Den Eigenbedarf muss der Vermieter anmelden und begründen – bereits in dem Kündigungsschreiben sind die Tatsachen anzuführen. Sollte ihm der Beweis dessen gelingen, wird der Mieter immer noch nicht schutzlos gestellt. Fällt zum Beispiel der Mieter unter einen Härtefalltatbestand, kann er der Kündigung widersprechen.

Die Kündigung kann ferner wegen Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn dem Vermieter eine weitere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese erneut vermieten will. Zwar ist die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Bietet er jedoch die andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung dem gekündigten Mieter nicht an, ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unberechtigt und somit unwirksam. Das entschied der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 und begründete es mit dem starken Eingriff in die Lebensführung des Mieters von Wohnraum.

Interessant erscheint auch ein Fall, über den der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10 zu befinden hatte. Es handelte sich ebenfalls um die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Zur Verwaltung ihres Vermögens gründeten zwei Eheleute eine GmbH & Co.KG. Vermieterin war also die Personenhandelsgesellschaft, wobei die Eheleute die einzigen Kommanditisten waren. Der Ehemann war ferner Geschäftsführer der Komplementär-GmbH. Die Kündigung wurde mit dem Eigenbedarf der Eheleute (also der Gesellschafter) begründet. Der Bundesgerichtshof kam zu der Auffassung, dass die Kündigung unwirksam war, da einer GmbH & Co.KG der Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden könne.

Anders verhält sich in dem Fall, wenn die Vermieterin eine GbR ist. Ausweislich höchstrichterlicher Rechtsprechung könne der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zugerechnet werden (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06).

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ist zwar die formularmäßige Abwälzung der Kosten  für Instandsetzung und Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerberaummieter nur dann wirksam, wenn die Klausel eine Beschränkung der Höhe nach enthält (BGH, Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 158/01).

Anders verhält sich aber mit den Kosten der Verwaltung.

Mit Urteil vom 04.05.2011 (XII ZR 112/09) entschied nun der XII. Senat des BGH, dass die formularmäßige Vereinbarung über die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“, die bei der Gewerberaummiete gewöhnlich ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters begründet, auch wenn keine Begrenzung der Höhe nach festgelegt worden ist. Eine solche Klausel ist weder überraschend, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot.

Vor überhöhten Verwaltungskosten ist der Mieter durch das von dem Vermieter zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Demnach können Kosten lediglich bis zur Grenze des Ortsüblichen umgelegt werden. Da der Mieter die ortsüblichen Gegebenheiten kennt, ist er auch in der Lage, die auf ihn zukommende Forderung einzuschätzen.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Wie wird die Verkehrssicherungspflicht an den Mieter wirksam delegiert?

-     Schriftliche Festlegung im Mietvertrag, z.B. durch die Bezugnahme auf die Hausordnung, die eine entsprechende Klausel enthält?

Die Übertragung dieser Pflichten durch eine schriftliche Klausel im Mietvertrag ist grundsätzlich möglich und auch gängig. Sollte sich jedoch hierbei um AGB handeln, ist Vorsicht geboten.

Wie das AG Köln in einem aktuellen Urteil (AG Köln, 14.09.2011, 221 C 170/11) entschied, hält dann die Haftungsdelegation gerichtlicher Überprüfung nicht stand, wenn die Pflichtübertragung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Die Unwirksamkeit kann sich ebenfalls aus Gesichtspunkten des Überraschungseffektes ergeben.

Vorliegend nahm der Mietvertrag Bezug auf die Hausordnung, die unter der Überschrift “Reinigung und Pflege” eine Ziffer mit der Bezeichnung “Schnee und Eis” enthielt. Die Klausel lautete:

“Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so führen diese ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundstückshälfte aus. Die Polizei hält sich bei Vernachlässigung dieser Pflichten an die Erdgeschossmieter”.

Die prozessführende Partei war also Mieterin einer von drei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen eines Hauses mit insgesamt 24 Mieteinheiten auf acht Stockwerken. Neben den Mietern zweier weiteren Wohnungen war sie demnach zum Winterdienst verpflichtet.

Zu Unrecht:

Die wirksame Übertragung der Verkehrssicherungspflicht setzt neben einer klaren und eindeutigen Abrede voraus, dass der einzelne Mieter nicht dadurch unangemessen benachteiligt wird, dass eine solche Überbürdung nur einzelne Mieter und nicht alle Mieter eines größeren Mietobjektes betrifft, so das Gericht in seiner Entscheidung.

Zwar handelte sich bei der Klausel um AGB. Da jedoch das AGB-Recht zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses noch nicht gesetzlich verankert war, begründete das Gericht seine Entscheidung mit dem Grundgedanken von Treu und Glauben. Die Überbürdung des Winterdienstes stelle eine Auferlegung erheblicher zusätzlicher Pflichten und nicht unerheblicher Haftungsrisiken dar. Die Haftungsdelegation an einzelne Mieter bedeutet eine nicht mehr zulässige Ungleichbehandlung der Mieter.

Eine entsprechende Bestimmung in der Hausordnung kann zudem als überraschend anzusehen sein, wenn zwar in dem Mietvertrag auf die Hausordnung verwiesen wird, die konkrete Bestimmung zum Winterdienst sich aber wie vorliegend lediglich – optisch nicht besonders gekennzeichnet – unter einer allgemeinen Überschrift “Reinigung und Pflege” in der Hausordnung findet.

Fazit: Eine schriftliche Festlegung im Mietvertrag ist zwar zulässig, hierbei muss aber darauf geachtet werden, dass die Klausel einer etwaigen rechtlichen Überprüfung standhält.

-     Mündliche Abrede?

Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht aufgrund einer mündlichen Abrede, die klar und eindeutig erfolgt, wäre ebenfalls möglich und wirksam.

-     Faktische Übernahme?

Die faktische Übernahme der Räum- und Streupflicht ist jedoch nicht geeignet, die Übertragung zu ersetzen. Der Übergang der Verkehrssicherungspflicht setzt nämlich voraus, dass die Übertragung klar und eindeutig vereinbart wird.

Maßstab ist, dass die Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sichergestellt sein müsse, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 09.04.2009 – 8 U 239/08.

In dem vom Gericht entschiedenen Fall erledigte der Mieter selbst den Winterdienst. Nach Ansicht des Gerichts war dies jedoch – mangels einer klaren und eindeutigen Absprache zwischen Mieter und Vermieter – für die Annahme einer Übertragung des Haftungsrisikos auf den Mieter nicht ausreichend. Der vor dem Anwesen gestürzte und zu Schaden gekommene Kläger erhielt demnach keinen Schadensersatz gegen den Mieter zugesprochen.

Fazit: Die Übertragung von Räum- und Streupflichten muss immer klar und eindeutig vereinbart werden.

Der Übergang der Verkehrssicherungspflicht entlastet jedoch den Vermieter nicht vollständig. Ihn trifft weiterhin eine Aufsichtspflicht. Er muss also überwachen und kontrollieren, ob der Winterdienst ordnungsgemäß erledigt wird, und gegebenenfalls den Mieter abmahnen.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung keine Regelung über die Heizperiode, so gilt hierfür der übliche Zeitraum der Beheizung vom 1. Oktober bis zum 30. April, so das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 26.05.1998 (64 S 266/97). Dies trifft  ebenfalls auf Gewerberaummietverhältnisse zu.

Folgende Temperaturen müssen erreicht werden können, wobei wenn das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden ist, wird dessen Beheizung nicht geschuldet.

6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20˚ Celsius

6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21˚ Celsius

23.00 Uhr bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18˚ Celsius.

Wird also unzureichend geheizt, steht dem Mieter nach Erfüllung weiterer gesetzlich vorgesehener Voraussetzungen (wie Mängelanzeige etc.) ein Recht auf Mietminderung zu.

In einem ein Geschäftsraummietverhältnis betreffenden Fall stellte zum Beispiel das OLG Dresden (Az.: 5 U 748/05) fest, dass eine Mietminderungsquote von 30 % wegen unzureichender Beheizung während der Heizperiode gerechtfertigt war. Ferner wurde den Mietern eine Mietminderung von 10 % außerhalb der Heizperiode zugebilligt.

Die Höhe der Mietminderung ist jedoch eine Einzelfallentscheidung.

In einem anderen Fall entschied das KG Berlin, dass der Bruttomietzins mindestens in einem Umfang von 35 % gemindert werden kann, wenn die Raumtemperaturen in einer Kaffee- und Bierbar in den Wintermonaten regelmäßig deutlich unter 20˚ Celsius liegen. Besonders war vorliegend, dass die Mieter auch bei offener Kneipentür zu einer Mietminderung berechtigt wären. Demnach hätten die Mieter die niedrigen Temperaturen nicht selbst zu verantworten. Sie waren berechtigt, die Tür zur Einkaufspassage („Mall“) offen zu lassen. Dies begründete das Gericht mit dem damit einhergehenden Anziehungseffekt (KG Berlin vom 11.03.2002 – 8 U 9211/00).

Der Mieter ist darüber hinaus zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen wird. Hierzu zählt jede erhebliche Störung des Mietgebrauchs durch das nachträgliche Auftreten von Mängeln aus der Sphäre des Vermieters.

Das KG Berlin sah in seinem Urteil vom 28.04.2008 (Az. 8 U 209/07) die außerordentliche Kündigung der (Geschäftsraum-) Mieter als berechtigt an. Vorliegend funktionierte die Heizung seit Beginn der Heizperiode nicht einwandfrei.  Nachdem die der Vermieterin gesetzte Abhilfefrist fruchtlos ablief, kündigten die Mieter das bestehende Mietverhältnis außerordentlich.

Das Gericht führte aus, dass der Gebrauch der Mietsache empfindlich beeinträchtigt war, da Temperaturen bestanden, die zum Teil sehr viel weniger als 20˚ Celsius betrugen. Die mangelhafte Beheizung während der Heizperiode stelle eine erhebliche Störung dar, wenn wie vorliegend, der Vermieter für die Heizung zu sorgen habe, so das KG Berlin. Die außerordentliche Kündigung der Mieter erfolgte demnach zu Recht.

Eine Ausnahme hiervon ist nur dann gerechtfertigt, wenn ein unerheblicher Mangel vorliegt, wie bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (bis zu 1˚) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Nach Presseangaben soll es binnen zwei Monaten nach der Veröffentlichung des aktuellen Berliner Mietspiegels 2011 über 100.000 Mieterhöhungsverlangen gegeben haben. Ein Viertel der 5000 überprüften Mieterhöhungen wiesen Mängel auf – sprich waren überhöht.

Vorliegend wird anhand eines aktuellen Urteils des AG Charlottenburg vom 20.04.2011 – 212 C 17/11 anschaulich gezeigt, was bei einer auf den Mietspiegel gestützten Mieterhöhung zu beachten ist.

In diesem Fall handelte sich um eine 74,44 m² große, in einer mittleren Wohnlage befindliche Wohnung, die zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig war. Besonders hierbei war es, dass diese zwar über eine Einbauküche verfügte, die aber von dem Mieter selbst nach Rücksprache mit der früheren Vermieterin auf eigene Kosten montiert wurde, nachdem die alte noch zu Mietbeginn vorhandene Einbauküche unbrauchbar geworden war.

Die nach § 558 BGB von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung ist zustimmungsbedürftig. Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. 

Die Mieterhöhung entspricht dann den gesetzlichen Anforderungen, wenn keine formalen Bedenken dem zugrunde liegenden Verlangen entgegenstehen und auch die nun verlangte Miete ortsüblich ist.

Vorliegend war das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam.

Die Wartefrist von 15 Monaten war eingehalten. Demnach  muss die Miete – abgesehen von  Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebs- oder Kapitalkosten – in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert sein.

Die Jahres-Sperrfrist wurde auch eingehalten, das Mieterhöhungsverlangen kann nämlich frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung  geltend gemacht werden.

Die Kappungsgrenze wurde ebenfalls beachtet. Demnach darf die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen.

Das in Textform zu erstellende Mieterhöhungsschreiben wurde auch begründet, wobei auf den damals maßgeblichen Berliner Mietspiegel Bezug genommen wurde.

Es stellte sich sodann die Frage, ob die nunmehr verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach. Das Gericht überprüfte dies anhand des aktuellen Berliner Mietspiegels und stellte zunächst fest, welchem Mietspiegelfeld die Wohnung zuzuordnen war. Das maßgebliche Feld wies einen Mittelwert von € 4,51 pro m² aus. Nach der Gegenüberstellung der besonderen Vor- und Nachteile der Wohnung kam das Gericht zu der Überzeugung, dass die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen und dementsprechend ein Abschlag von dem Mittelwert gerechtfertigt war. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug somit € 4,38 pro m². Da der Mieter bereits € 4,39 pro m² zahlte, war die verlangte Mieterhöhung nicht berechtigt.

Das Gericht sah insbesondere die vorhandene Einbauküche nicht als wohnwerterhöhend und verwies auf die Rechtsprechung des BGH.

In seinem Urteil vom 07.07.2010 (Az. VIII ZR 315/09) führte dieser nämlich aus, dass Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen sind, wenn nicht die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat.

Obacht! Vertrauen ist gut, Kontrolle aber – zuweilen – besser.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Nach der Norm des § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Durch die Vorschrift wird die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts bezweckt. Dem Vermieter ist es nämlich zumutbar, die Mietsache alsbald nach Rückgabe auf Schäden zu untersuchen und etwaige Ansprüche innerhalb dieser sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend zu machen.

Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann sich ein Mieter ebenfalls gegenüber einem mit dem Vermieter nicht personenidentischen Eigentümer auf die kurze Verjährungsfrist in gewissen Fällen berufen. Dies ist z.B. dann möglich, wenn der Eigentümer dem Vermieter die Überlassung des Mietgegenstandes an den Mieter gestattet hat oder auch in Fällen einer engen wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Eigentümer und Vermieter. Aus der Sicht des Mieters ist in diesen Situationen die Personenverschiedenheit von Eigentümer und Vermieter rein zufällig.

Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten kann allerdings auf Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums keine Anwendung finden, so neulich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29.06.2011- VIII ZR 349/10).

In diesem Fall sollen die Mieter den im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl bei ihrem Auszug beschädigt haben. Diese wurden sodann auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Sie beriefen sich hingegen auf Verjährung, zu Unrecht.

Der Bundesgerichtshof begründete vorliegend die Nichtanwendung des § 548 Abs. 1 BGB damit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht etwa dem „Lager“ des Vermieters zuzurechnen ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe vielfach keine Kenntnis vom Auszug eines Mieters eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie habe demgemäß auch keine Veranlassung, das dem Mieter zum Mitgebrauch überlassene Gemeinschaftseigentum wie Hauseingangsbereich, Treppenhaus und Aufzug zeitnah zum Auszug oder der Rückgabe der Wohnung zu untersuchen.

Die WEG kann demnach den Mieter einer Eigentumswohnung auf Ersatz etwaiger am Gemeinschaftseigentum entstandener Schäden innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren in Anspruch nehmen.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter und Wohnungseigentümer in sämtlichen miet- sowie immobilienrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Beabsichtigte Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie hat der Mieter nur dann zu dulden, wenn diese form- und fristgerecht angekündigt werden.  

Welche Anforderungen werden an dem Inhalt einer Modernisierungsankündigung gestellt?

Die geplanten Maßnahmen müssen nur nach der Art konkret bezeichnet werden. Hinsichtlich des Umfangs, Beginns sowie der Dauer genügt die voraussichtliche Angabe.

Für eine Maßnahme ist jedoch eine einheitliche Mitteilung erforderlich.

Wie das AG München in seinem Urteil vom 26.04.2010 unter dem Az 424 C 19779/09 entschied, würde der Mieter auf nicht hinnehmbare Weise benachteiligt, wenn die erforderlichen Informationen stückweise mit verschiedenen Schriftsätzen im Laufe mehrerer Monate ihm zugingen. Das Nachholen der Angaben im Prozess allein kann nicht ausreichend sein, um eine Duldungspflicht des Mieters auszulösen. Der Vermieter kann die Modernisierungsankündigung während des Rechtsstreits entweder dadurch nachholen, dass er außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersendet und diese in den Prozess einführt. Alternativ kann er die Modernisierungsankündigung in einem Schriftsatz innerhalb des gerichtlichen Verfahrens mitteilen. Der Schriftsatz muss aber eine Modernisierungsankündigung enthalten, also alle Voraussetzungen erfüllen, die auch eine vorprozessuale Modernisierungsankündigung erfüllen muss.

An den Inhalt des Ankündigungsschreibens dürfen jedoch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden, so auch neulich die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH – Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 242/10).

Ausweislich der Pressemitteilung Nr. 147/2011 des BGH hat der VIII. Senat am 28.09.2011 entschieden, „dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird“. 

Die Vermieter beabsichtigten vorliegend, an der Westseite des Miethauses Balkone anzubringen. Der Mieter wurde auf Duldung dieser Maßnahme verklagt. Hierzu wurden die  durchzuführenden Baumaßnahmen stichwortartig, und zwar unter anderem “Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich”, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung, schriftlich angekündigt. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Nach dem Bundesgerichtshof genügt es, „wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat“.

Ergo: „Wer am besten dulden kann, der kann am besten handeln“. Samuel Smiles

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.

Der Vermieter ist nach § 535 Abs.1 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu erhalten.

Missachtet er jedoch die Vorschriften der EnEV und unterlässt die Vornahme der dort vorgesehenen energieeinsparenden Maßnahmen, betrifft dies nicht zwingend den geschuldeten Zustand und somit die Tauglichkeit der Mietsache. Der Mieter kann ihn also nicht auf Erfüllung in Anspruch nehmen.

Der Mieter kann auch keinen deliktischen Schadensersatzanspruch wegen eines ihm entstandenen Vermögensschadens verlangen, wie das LG Berlin in seinem Urteil vom 04.02.2011 unter dem Aktenzeichen 63 S 181/10 entschied.

In dem vorliegenden Fall forderten die Mieter Schadensersatz wegen erhöhter Gaskosten im Hinblick auf die fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke.

Nach § 10 Abs. 3 EnEv 2009 muss der Eigentümer eines Gebäudes bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so dämmen, dass ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient nicht überschritten wird. Alternativ kann auch das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt werden.

Ab 01.01.2012 gilt diese Verpflichtung auch hinsichtlich begehbarer, bisher ungedämmter Geschossdecken.

Das Gericht lehnte den Anspruch der Mieter mit der Begründung ab, dass zwar der Eigentümer öffentlich-rechtlich zur Nachrüstung verpflichtet ist, ein Schadensersatz gem. § 823 Abs.2 BGB jedoch hieraus nicht hergeleitet werden kann.

Inhalt und Zweck der EnEV, des Energieeinsparungsgesetzes und der diesen zugrunde liegenden europäischen Richtlinien bestehen in dem Erreichen umweltpolitischer Ziele. Zweck ist also ein verringerter Verbrauch von Heizenergie und damit eine Reduzierung des CO2-Ausstoßes. Es mag sein, dass es durch eine bessere Dämmung des Gebäudes auch zu der Verminderung der Heizkosten des Mieters kommt. Hierbei handelt sich lediglich um eine Wirkung. Den Mieter vor Vermögensnachteilen zu schützen, wird jedoch durch die Novellierung der EnEV nicht bezweckt.

Ein Anspruch auf Durchführung der energieeinsparenden Maßnahmen besteht also nicht. Die Geltendmachung eines deliktischen Schadensersatzanspruches ist ebenfalls nicht erfolgversprechend.

Der Mieter muss also mehr heizen und hierfür höhere Kosten aufwenden. Dies widerspricht jedoch dem von dem Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten zu beachtenden Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.

Die Durchsetzbarkeit wäre sodann Frage der Darlegungs- und Beweislast.  Sollte diese den Mieter treffen, müsste er also belegen  können, dass die energetische Beschaffenheit des Gebäudes nicht der EnEV entspricht und ihm dadurch erhöhte Heizkosten entstanden sind.

Und demnächst im Gesetz:

Der Umwelt zuliebe sollen die energetischen Anforderungen an Gebäude durch die bevorstehende Novellierung der EnEV 2012 weiter erhöht werden. Für Neubauten werden durch die neue EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz Niedrigstenergiehäuser vorgeschrieben. Ab 2021 müssen also die Gebäude so errichtet werden, dass der Energiebedarf fast bei Null liegt (nearly-zero-energy building). Für neue Gebäude, die von Behörden genutzt werden, gilt das ab 2019.

WK Legal berät und vertritt sowohl Mieter als auch Vermieter in sämtlichen mietrechtlichen Fragestellungen. Wenn Sie mehr erfahren wollen, schreiben Sie uns eine E-Mail an info@wklegal.de

Sie haben zu diesem Artikel weitergehende Fragen? Stellen Sie Ihre Fragen direkt und unverbindlich an den Autor dieses Artikels über das nachfolgende Kontaktformular.